等新城新高了，制定一个全国吾悦游，每个吾悦城市都游玩一遍。
不逊《狂飙》，广西五线城市消费复苏调查～贵港万达吾悦调研
作者： 长期理性
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贵港吾悦广场传言堪忧，在吾悦广场排名应该是后三名之一。作为新城控股的铁粉那必须安排个实地考察，看看篮里的鸡蛋是否安好。于是连夜从广州坐动车到达贵港。
小王总说过，数吾悦广场相当于补上一堂骨灰级地理课，很多地名之前他都没听说过。
贵港历史悠久，秦朝时是桂林郡所在地，唐朝时称“贵州”，1996年成为广西省的地级市。
贵港户籍人口566万，常住人口431万。GDP水平如下图，妥妥的劳动力输出的五线城市。
全市没啥亮眼的产业，盛产甘蔗，号称糖王（全国蔗糖70%产自广西），有一家上市公司粤贵股份。
看完这些，你觉得这样一个农业人口为主的劳动力输出五线城市的消费能力可以支持一家大型吾悦广场吗？
下了高铁，对面就是吾悦广场，晚上11点，沿街店铺都还亮灯营业。
匆忙入住后，就去当地老街吃个夜宵。老街很多百年建筑，很破，但保持了原生态的活力。
最流行的是沙煲鸡粥
小吃的价格是这样的
当地比较流行打牌娱乐，很热情，主动要求入镜。
司机大哥说疫情期间每天跑250元左右，现在有400以上了，看来消费复苏很明显。
翻开贵港商业版图，被吓一跳，5公里范围内居然有2017年开业的 步步高广场、2018年开业的万达、2020年开业的吾悦、客世界4家现代化商场，密度堪比二线城市。
注：途径地是客世界。
如此大刀阔斧，这个魄力，这个招商能力，当地一把手一定是个猛人。上网一查，果不其然。丝毫不逊于《狂飙》。
先看市中心的 步步高广场吧
一楼勉强满铺，二楼三楼四楼就是大型躺平现场了，只有 孩子王和 万达电影还在死撑。
没想到开业才5年的新商场就这样被卷死了![[哭泣]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_09_cry.png?v=1 "[哭泣]"){kind=small}
，管理人员说，其他各种老的商场超市比他们还差，毕竟他们一楼还是满的。
当然城市政府转移到西北面的港北区（万达吾悦所在区域）也是主要原因。新楼盘和高质量消费者都搬那里去了。 也罢。
步步高广场门口就是当地特色地下街商场，很接地气，便宜又热闹，是贵港人的逛街必去之地。
这种地下步行街往往人潮涌动，是个非常好的生意模式，只是市中心地下开发这种业态的机会不多，很难复制。
时尚商业的郭奎章就是这一行的高手，他对商业也很有见地并乐于分享，大家可以抖音或视频号直接搜郭奎章即可，值得学习。
沿着地下街走一公里多就到客世界广场了（含酒店11万方）
原来老市区的客人全被吸引到这儿了。
商场招商品牌到位，氛围营造热闹，细节用心，整体感觉时尚，满铺率95%左右。作为一家疫情期间开业的新商城，非常成功了，相信以后也不会差。
客世界名不见经传，只有桂林和贵港2家，董事长同时是深圳市众恒基投资有限公司董事长甘武深。（欢迎了解的朋友留言补充）。
同一商圈其他商家都被其团灭，真的很残忍。
…………
客世界3公里外就是10.3万方的万达广场了
18年底开业的万达居然长得像 麦德龙，真是意外，没有户外步行街，没有地下停车场，配了100多个车位的露天停车场。商场有三层，里面的格局也很老气，楼层压抑。
但架不住生意兴隆，几乎满铺，出租率97%以上。据说贵港有钱人都在万达消费，因为高端楼盘都在附近（附近房价5000左右）市政府也在隔壁。整个贵港向西向北发展，万达就在市政府西边，位置极佳。
此刻，我想说国民真的已经富裕了，哪怕普通工资只有2000-3000的贵港，一个被忽略的五线城市，可以同时让两个10万方级别的客世界和万达广场活的很好……下线城市商业广场的逻辑是强存在的。
一片盛世美景，直到有一天～
吾悦也挤进来了![[滴汗]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_13_coldsweat.png?v=1 "[滴汗]"){kind=small}
吾悦广场的区位在高铁站门口，市政府东面，尴尬的是虽然是新区，但附近大多是各种中学，新楼盘很少，未来也不会多，人流很大程度靠动车站，消费很多靠过路的外地人。
贵港站不是中转站和主要目的地，过年时返乡人流量大，但是否足够支撑起商场人气？
贵港规划有“大学城”，大专职校为主，可招生6万，目前大多为竣工待开学状态，等学生招满，需要再培育4年左右。周末学生们会更喜欢来吾悦广场逛街。
现在是开学季，商场里已经能看到一些外地来报到的学生在逛。
好消息是：
1、高铁综合交通枢纽去年已经开工了，建成后公路和高铁无缝衔接会增加客流。
2、吾悦华府刚刚交付，入住后可增加客源。（房价4000，比万达附近便宜1000多。）
3、贵港不大，吾悦的运营管理明显优于竞争对手，各种活动多，商场时尚明快，还漂亮。深得年轻人喜欢，通过长期积累口碑，还是能吸引人流周末来消费。
4、数了一下空铺合计50个整，对比球友 @天涯问道 的考察，近一年是在改善和进步的。
坏消息是：
城市向西发展，吾悦在东边未来拓展空间有限；好像要新建一个贵港南站存在旅客分流的可能性。
…………
商场人流明显偏少，据说周末比较热闹。主力店水准和万达不相上下 星巴克，肯德基，斯卡奇， 广汽埃安……但街铺有很多不知名杂牌，说明招商压力较大。
商场氛围营造在线，看得出运营团队已经尽力了。
永辉超市疫情期间歇业了，22年10月换超会买入场开业。
商场8.3万方，空铺50间，出租率率85%左右了，警戒线。估计租金3000万以下，勉强够运营费用。
户外步行街1.3万方，三层，很漂亮。
一楼满铺率80%，二楼三楼零星铺面开业，靠近高铁沿街生意不错。第一次看到蜜雪冰城的幸运咖，生意不错。
助动车停步行街中间也算是广西特色吧。
总结：
贵港商业太卷，吾悦处于劣势，表现欠佳，处于警戒线。但不像网传那么不堪，管理团队比较强，随着长期口碑积累和疫情恢复，有望脱困。长期看，可以实现普通盈利，虽然会非常累。
对于新城而言，这个项目是值得检讨的，有点过于性急鲁莽了，虽然听上去交通枢纽概念不错，但实际上该枢纽能量不够，位置比竞品差，当地商场已经过剩，不知当初选址时发生了什么？
最差的吾悦也在市场平均线，不是败笔，我对新城商业板块更有信心了，看来这颗蛋没碎，篮子还是安全的。
高铁到南宁站了，接下来去考察南宁吾悦，一家开了多年网传很普通的商场，明天去桂林吾悦“回头看”比较疫情前后变化。敬请期待
另：因为考察时间为工作日上午，文中各个商业照片中都没有人流，完全正常。
#今日话题# #星计划达人# $新城控股(SH601155)$ $贵州茅台(SH600519)$ $海天味业(SH603288)$ @金鹏鸟 @成垚
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
贵港吾悦： 网页链接； 佛山万达： 网页链接
四会吾悦： 网页链接 ；桂林吾悦： 网页链接
南宁吾悦： 网页链接 ；成都武侯： 网页链接
昆明安宁： 网页链接 ；天津三座吾悦： 网页链接
重庆江津： 网页链接 ；重庆渝北： 网页链接
重庆铜梁： 网页链接；重庆北碚： 网页链接
重庆大足： 网页链接
精彩讨论
犀牛资产2023-02-17 18:08
早高峰玖幺幺2023-02-18 08:43
大家对新城的模式还是理解不准确。本人地产从业，公司也有项目类似吾悅广场。根本没有培育期这个概念，只要住宅完成销售，可售商业完成六成以上销售就能完成整个项目的成本回收。我们做的一个四线城市的第一个mall，项目结束后除了白得一购物中心，利润还可以再造一个购物中心。三年过后不但固定资产增加，自由现金流比投资初期增长了数倍不止。
华尔二街2023-02-20 00:23
铅酸电池比锂电池安全太多，这点很重要！
只做三好学生2023-02-18 06:15
其实不用担心新城再进坑了，看看最新是在杭州拿的吾悦广场，管理层已经调整了发展思路，把原有三四线城市开发业务去化，在高能级城市发展吾悦，三四线城市以轻资产模式为主。
全部讨论
犀牛资产
2023-02-17 18:08
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等新城新高了，制定一个全国吾悦游，每个吾悦城市都游玩一遍。
早高峰玖幺幺
2023-02-18 08:43
大家对新城的模式还是理解不准确。本人地产从业，公司也有项目类似吾悅广场。根本没有培育期这个概念，只要住宅完成销售，可售商业完成六成以上销售就能完成整个项目的成本回收。我们做的一个四线城市的第一个mall，项目结束后除了白得一购物中心，利润还可以再造一个购物中心。三年过后不但固定资产增加，自由现金流比投资初期增长了数倍不止。
只做三好学生
2023-02-18 06:15
其实不用担心新城再进坑了，看看最新是在杭州拿的吾悦广场，管理层已经调整了发展思路，把原有三四线城市开发业务去化，在高能级城市发展吾悦，三四线城市以轻资产模式为主。
大白白又白007
2023-02-18 15:07
贵港这个比万达有个优势，就是有地下停车场，三四线引流没个大的地下停车场，人们都不乐意去
一粒稻米的耐心
2023-02-19 18:34
查看6条回复
$天能动力(00819)$ $超威动力(00951)$ 很多小城市二轮摩托车现在多如蝗虫，铅酸电池现在技术进步很快，充满跑过80公里没问题，老百姓完全没有必要多花大1000元去换锂电池。
吾悦的生意也挺好的，外卖也生命力旺盛，属于小城市的生活品质改善的刚需。
百姓对美好生活的追求也是永远的。
永HENG的心
2023-02-18 10:12
跟随老哥就能看尽天下吾悦，感谢老哥的辛苦奔劳
长期理性
2023-02-17 19:42
对比一年前 @天涯问道 的考察，空铺数量下降约60%啊。
退役车手柏拉图
2023-02-17 19:21
200多个mall总有一些做得不怎么成功的。给贴主实地考察的精神点赞我刚打赏了这个帖子 ¥6.66，也推荐给你。
听风就是雨sh
2023-02-17 18:58
查看7条回复
我关心的是边上楼盘去化率情况怎么样
成垚
2023-02-17 18:07
等我8月份暑假期看看，有啥变化