耗资26亿，建邺吾悦广场是天坑还是聚宝盆？

作者： 手持大宝剑

发布于:2022-12-27 17:21

雪球

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建邺吾悦广场是新城为数不多的A+级商业综合体，同级别的吾悦目前只有苏州高铁，渝北，乌鲁木齐，贵阳等寥寥数座。

如何定义A+，公司并没有给出明确定义。如果个人总结，共性就是位置佳，设计上突出特色。同时也意味拿地成本高昂，开发周期长，造价较贵。

@做人要厚道1974 据厚道兄统计，建邺吾悦广场，共沉淀资金26亿，是吾悦沉淀资金之最。26亿沉淀资金，如果年租金达不到2.5亿以上，恐怕融资利息都还不上。2.5亿租金，意味着商场销售额要达到16.7亿。（一般而言，租金为商场销售额的15%）

自2021年3季度开始，新城不再披露单座吾悦广场租金收入，故无法直接查到广场租金。

但我们仍可以从一些侧面信息来了解这座商场的销售额。

在了解销售额以前，我们可以先了解下建邺吾悦的区位。

建邺吾悦位于南京建邺区，建邺是江苏省的金融，互联网中心，大多数省内银行，券商总部，互联网分中心都设在这里，是南京最现代化的地方。

而吾悦坐落在鼓楼区和建邺区边界处，鼓楼有南京最好的教育和医疗资源，建邺有最多的公司总部，这两个区是南京有钱人最多的地方，吾悦的位置决定了他的下限不会低。

首先，我们了解下2021年南京各商场的销售额。

这是赢商网预测南京各商场售额，作为参考。（部分商场未纳入统计，如龙湾天街，江北天街等，它们销售额均超10亿元）

我们观察销售额可以发现，第10名~15名的商场，销售额在12~20亿之间。根据 百度指数，建邺吾悦在南京的人气也大概在这一区间，我估计吾悦销售额会在15亿左右（这是正常年份的估算值，今年受疫情影响，可能达不到），考虑建邺区鼓楼区的消费潜力，多培育两三年，建邺吾悦达到20亿销售额是很有可能的。

南京建邺万达广场和吾悦隔了两条街，区位一样。万达占位早，2009年已开业，招商有优势，但吾悦购物环境要好，两者定位差不多，拉长时间来看，租金追上万达是不难的。

目前来看，如果只从财务角度看，建邺吾悦销售额15亿，依然不能算是一笔好投资，因为它也仅能覆盖融资成本（或许还有缺口）。日后培育起来大概能覆盖融资成本，但也仅此而已。

那这笔投资，问题出在哪里了呢？问题在于吾悦的融资成本太高了，6.5%，很难支持新城在二线城市核心区造商场。

而龙湖凭借低成本资金，却能在二线城市大量复制。就像下图，一样的沉淀资金，龙湖融资成本如果和新城一样，每年的融资利息都能吃掉利润，但好在龙湖融资利息足够低，才能算得过账。

总结，建邺吾悦广场谈不上天坑，因为地理位置确实极佳，下限极高，但也谈不上 聚宝盆。如果未来能把融资利率降下来，将会是一笔好生意。

但评价一个项目，不能只从个体上看，建邺吾悦可能是新城唯一一个建在富人区的综合体。他的意义还在于为新城提供了一个观察某类消费群体行为的样本。

这是吾悦广场公众号公布的一则数据，开业一年，商场新能源汽车总体销售额就达到了15亿。建邺吾悦周边人群的消费能力是非常强劲的。

最近，在研究龙湖的时候，发现一个特别有意思的地方，过去龙湖天街最赚钱的，其实不是靠租金，而是靠资产重估。

以龙湖北城天街为例，2001年年以2630万元的价格竞得该地块，并于2023年开业，累计开发成本为5.86亿，2021年的租金收入为5.48亿，没错，当年的投入只不过现在一年的租金。而过去的20年里，北城天街累计为龙湖贡献了51亿租金。这还没完，到今天它的公允价值为年租金的10倍，即54.7亿。

核心城市的核心房产，永远都是最保值的。

$新城控股(SH601155)$  $龙湖集团(00960)$  $万科A(SZ000002)$