吾悦广场的天花板在哪里？————从长沙望城吾悦生活广场说起

作者： 死磕新城一千天

发布于:2021-01-13 15:59 修改于:2021-01-13 16:06

雪球

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笔者之前判断吾悦广场的数量天花板在300个左右，目前的进度堪堪过半。

但是最新的经营简报里，一个“长沙望城吾悦广场”的出现，引起了我极大的兴趣。

因为一直以来，新城宣传的吾悦广场是两条产品线——吾悦广场+吾悦生活广场，而吾悦生活广场一直是只闻其声，不见其人—————直到这次出现在经营简报里。

所以我在昨天发了一个求助，我们的调研代表 @吉米999  非常高效率的在24小时内就发回了最新的一手资料，在这里诚挚感谢，我们的新城股东真是好样的

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一.报表里的望城吾悦生活广场：

按照道理说，像我这样把新城报表当做睡前故事看的人，应该不会错过望城吾悦生活广场这样的敏感信息，毕竟一个综合体从拿地到销售到建设到竣工到开业，都是有迹可循的。但是这个望城吾悦生活广场确实没按套路出牌————他在报表中确实没有正面出现过。

所以我是带着疑问回去翻，配合地图和我们调研员给出的信息，才能判断出，这个吾悦生活广场是被并在了住开项目“长沙国际花都”里。

根据2020半年报里的资料，长沙国际花都总投资43.74亿，总建面136.4万平，结算单价7090元/平，如果结算完毕，大概能贡献的归母净利润在12亿以上。

而这个吾悦生活广场的建面是5.49万方，总建造成本不足两亿。

如果说普通的吾悦是净利润沉淀成吾悦广场了，这个国际花都项目，得益于大住开+小吾悦的配置，吾悦生活广场就是“挤一挤就会有的”。

要说缺点的话，这个吾悦生活广场的可租面积只有2.49万平，占总建筑面积的45.36%，距离吾悦广场平均59.47%可租面积占比还是明显少了一大截。当然了，这个才开业，目前下定论还为时尚早，以后随着业态的成熟，可租面积肯定还有提升空间的。

二.实际的望城吾悦广场：

两个亿的外立面确实和5个亿的有些差距啊，但是我个人觉得还过得去。

区位图，10点开始营业，我们的调研代表10点半就到了，所以看起来人似乎没有那么多，大家不要担心。

业态分布，吾悦生活广场一共6层，地下2层+地上4层。 永辉超市并没有在平常所在的地下一层，而是直接来到了第2层，不知道是个例还是以后的生活吾悦广场都是如此。

品牌分布，符合吾悦的一贯风格，大家不妨仔细观察。教育培训类和体验类的商家占比较其他吾悦比重更大。

室内的仰视效果。

10点都有人买家纺，吃火锅，有些意思

厕所得到了调研员的好评，标准化做的很好。

周围配套的住宅社区，规模非常大。130多万方。

三.管中窥豹看吾悦广场的天花板。

那大家要说了，这个吾悦生活广场不就是MINI版的吾悦广场么？有必要这么重视？我觉得不但得重视，而且这个吾悦生活广场的想象空间甚至不逊于吾悦广场。

首先大家要知道新城的护城河是什么。新城的护城河有一条很重要的就是错位竞争的能力，通俗点说就是田忌赛马的能力。吾悦生活广场的定位就是在高密度人口社区里，“家门口的MALL”。

是，现在各种商业形态不断进化，特别是在大城市，比吾悦高端的MALL一抓一大把。但是大城市有通病，通勤成本高，无论是时间成本还是金钱成本。而吾悦生活广场里的很多业态，比如必胜客,KFC都是标准化的东西。假设有一天你想吃必胜客了，小区门口的吾悦生活广场，和驱车需要20分钟，坐地铁需要两三站路的万象城，你会选哪个？

所以吾悦生活广场的直接竞争对手可能是你家门口的菜篮子超市，也有可能是小区楼下的包子铺，保安亭旁边的烟酒店，停车场入口隔壁的水果摊。

退一万步来说，当你躺在家里点外卖的时候，小区门口的吾悦生活广场里的商家也是优先度最高的安心之选。

其次，吾悦生活广场的建造成本低，更灵活，而且万一出现选址错误，单次错误所造成的损失也会更小，容错率更高。在竞争对手的眼里，吾悦生活广场会像一个刺猬一样难缠：不是打不过，而是没必要。所以吾悦生活广场这个定位非常关键，向下可以打击所有的低端业态，向上你需要付出比我高的多的成本才能战胜我。在成本和收益取得最佳平衡，这就考验新城的管理运营能力了。

那么这样的吾悦生活广场，天花板有多高？

从数量上来说，我们对标 永辉超市的大店数量，现在永辉超市的大店数量超过1000家了，按照吾悦生活广场这个定位，有永辉超市的地方基本就能开。假设以后永辉超市的天花板是1500家，新城的吾悦生活广场就按照一半计算，那也能开700多家。加上300家大的吾悦，总数量也能破千。

为什么呢？因为这个生活广场的可复制性确实强，标准化的建筑+标准化的招商+标准化的业态=病毒一般的复制能力，上可开到北京天通苑，下能开到西北县城里，只要周围有个10万以上的人口就行。

想象空间在哪里？每家吾悦辐射10万人口*1000家吾悦=1亿人口的辐射规模，而且是日常生活中的辐射，这个平台得有多厉害？看看现在的互联网企业为了争取社区团购那个一亩三分地搞的头破血流，新城这个要是做起来了，我看一个估值10个亿，1000个刚好一万亿不过分。

想象空间，想象空间，你得敢想，敢吹啊。我看好多股东放飞梦想也就想了个1000亿就满足了。1000亿还用想？这不就眼跟前的事情了么？

当然了，现在说这些还有点为时过早，要看以后新城的动向，当务之急先把300个大吾悦搞起来，这个望城吾悦暂且当成试验田，等5年以后大吾悦饱和了，转战小吾悦，又搞个十年八年，说不定就成中国第一线下平台了。

梦想还是要有的，万一实现了呢

  $新城控股(SH601155)$   

最后再次感谢来自雷锋家乡望城的新城股东吉米999，不愧是雷锋家乡，净出活雷锋