苦等8年！上冲村终于开拆！3公里外房价4万+
作者： 凤凰君懂楼市
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不容易！主城又一旧村开拆！
今天，位于香洲区的上冲村开启开拆仪式。时过8年，这里的界面即将焕新。
上午10时许，随着拆迁仪式正式启动，多台挖机同时开始作业，现场井然有序。
众所周知，一个旧村的更新改造，离不开政府、村民、开发商的三方合力。特别是主城区的旧村，大拆大建的成本更是居高不下。
旧改前期工作经历8年
上冲村马上升级
上冲，位于珠海主城香洲区的西端，与中山坦洲交界。在老珠海的记忆里，过去这里标志性的建筑为上冲检查站。
由于当时交通条件所限，前往中山只能由上冲检查站坐公交换乘而至。上冲在当时充当大型枢纽站的作用，汇聚了一定的人流。
▲ 图源：来自网络
随着城市进程的发展，主城土地开发殆尽，唯有向村要地。翻看上冲村的更新史，各个节点的推进工作都并不容易。
2012年12月5日，珠海城市更新领导小组审议通过，同意上冲村将生产留用地、村场用地一并纳入改造。
▲ 上冲村旧改效果图
次年的9月29日，上冲股份公司召开股东大会，对更新改造意愿征询进行表决。
2014年5月20日，珠海沿海绿色家园房地产开发有限公司正式成为该旧村更新项目的前期合作主体。
历经4年之余的前期洽谈工作，村民拆迁补偿协议签约达到9成。
▲ 上冲村现状
直到今年9月9日，上冲旧村改造项目的规划方案才正式公示。
由以上时间线可以看出，该项目足足花了约8年时间，才完成一系列旧改前期工作。
村自留用地占总体约6成
其余用地约占4成
根据上冲村旧改项目的控规批前公示，整个旧改更新范围为：北起创业路南侧，西至上宝花园、粤隆花园，东临敬业路，西靠明珠北路。
规划研究范围总用地面积为346186.23㎡。其中，改造范围总用地面积为333882.01㎡。
上冲村自留用地面积为215987.99㎡，占总用地面积约64.7%。
其余待开发的用地面积为126462.12㎡，占总用地面积约35.3%。
调整后的规划图，增加了住宅用地（黄色）、商业商务用地（红色）以及小学用地（橙色）。
值得关注的是，更新范围内的两处商业商务用地均为村集体物业。
也就是说，未来新上冲村将回迁十余万平米商业、酒店、办公等集体物业，商办建筑体量十分庞大，将打造片区内的商业综合体，重新定义上冲片区的商业版图和价值高地。
除此之外，更新范围内还新增了两处15班幼儿园、一处36班小学、一处一级邻里中心和村史馆、一处公交首末站、城市道路、公园绿地及居住区社区体育公园的建设，同时保留一处6班幼儿园，一处综合医院。
近轻轨明珠站，接驳新香洲板块
项目地段非常优越
实际上，上冲村的地段非常优越，距离轻轨明珠站步行在1公里内，与大型商超新香洲华润万佳的距离也在1公里范围内。
值得一提的是，项目与超级网红香山湖-双凤凰学区板块也仅约3公里，该片区二手房已破4万/平。
同时，由上冲村前往奥园广场，体育中心等地，也非常之方便。
目前，项目周边的二手房五洲康城，均价为25558元/平（数据来源：Q房网）。一手楼盘 绿景喜悦荟商务中心均价为31000元/平（数据来源： 房天下）。
由于接驳新香洲板块，项目未来入市，增值潜力比较可观，据了解，上冲旧村更新正式动工，或将就在今年四季度，一切值得期待。