2017年房地产变化趋势：一二线城市房价降温 三四线城市逆袭崛起

房价趋势两极分化，三四线城市的火热房价还能持续多久房价的涨与跌，很大一部分影响因素是当地的房屋供求关系有关，当供大于求，则房价上涨无力。
三、四线城市楼市的崛起，也不乏投资性需求的推动，这是
一、二线城市政策限制之后，资金流动性带来的。

假如房地产泡沫破灭了，一二线城市的房价下降，但是三四线的小城市泡沫较少，房价是不是会持续上涨？

房价降价的可能性不大，降也是微幅的降，不会大降，总体为上升趋势！价格是 市场需求所变动，现在买房的人还是很多，国家肯定是鼓励购房！

一二线和三四线城市，房价未来将是什么走势

未来将对非首套住房征收房产税，大大压制了炒房的势头。
如果你的城市还有发展潜力，还会有很多人住进来，房价应该不会跌，但是上涨也不会有太大的幅度。
住宅房产一买一卖就要缴纳约5%的税，炒房者要考虑好买卖交易得钱。

为什么一二线城市房价下降三四线房价上涨

个人认为你说的现象只是表面现象，从长远角度看，必然是一二线城市房价上涨，四线房价下降。
原因如下：
1、中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。
而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。
2、一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。
3、一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。

2017楼市下半年会如何变化？

房地产市场年中观察又到一年年中时，与往年不一样，今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多，整体上融资额同比仍有所下降。对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。导读21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。截至目前，已有超过38个城市出台了限售政策。而在一线、环一线城市和热点二线城市，限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了，按照之前的定价计划，根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。北京3·17新政之后，三个月多过去，楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示，一二线城市楼市成交明显下滑，与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化，其成交也在放缓，拖累整体成交下行。21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。一二线降温今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。中国指数研究院数据显示，6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，除深圳外其余三个城市环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。整个上半年，楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调，比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房住宅签约套数为13469套，同比下降4
3.7%。全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额；进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。市场的分化和整体降温趋势，也导致企业之间分化非常明显。比如5、6月份，深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市，根据克而瑞数据，碧桂园上半年销售逾2800亿，超过了万科的2772亿；恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高，仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿。而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调，如泰禾集团、阳光城等，对于这些房企来说，预计2017年全年市场很难乐观。政策不会放松2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，使开发商的现金流更为紧张。多位业内人士证实，今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元/平方米，即使如定位高端的龙湖景粼原著等均未超过8万元。上海近期也对项目预售许可进行了严格控制，市中心单价 10 万元以上的项目预售证很难放行，甚至价格报批都不予受理。而在深圳，近期开盘的几个豪宅均未涨价，最低价甚至低于去年。如华侨城天鹅堡均价12万元/平方米，最低价
8.4万元/平方米，因此受到市场热捧。二线和环一线城市也严格执行限价。6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。6月2日廊坊限购新政，要求“把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”。由于大部分开发商在过去两三年都拿了一二线城市的高价地，在目前的限价政策下，这些高价地无法获得预期的预售价格。而一些开发商存在幻想，认为当前的严厉调控政策在年底会放松。持这种观点的人目前仍然不少。“如果说调控政策的出发点是‘房子是用来住的，不是炒的’，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。”深圳一位大型房企董事长说。另一位上海的大型开发商人士则认为，如果长效机制短期内无法达到，当前的限制性调控政策将可能是长期的。“影响调控政策背后的两大核心因素，一个是金融风险，要确保不出现大的金融、流动性风险；一个是人口规划，当一个城市人口达到2000万之后，很多问题会出现，控制人口就成为常用的策略。这两个因素不变，当前的调控措施就会是长期的。”一位房地产业内资深人士说。深圳市房地产中介协会指出，目前热点城市调控政策整体进入平稳期，打补丁式调控仍将在各地出现，其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。中原地产进一步认为，后续限价政策可能会继续收紧，大部分热点城市预计都将比对2016年10月价格执行限价政策。房价下调压力加大“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位深圳投资客判断，下半年新房市场将更有机会。21世纪经济报道记者注意到，在对购房者影响最大的信贷方面，在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下，二线城市已跟随上调购房者贷款利率。融360统计数据显示，目前全国500余家银行上调首套房利率折扣。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率。中国指数研究院指出，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的局面。从房企自身来看，进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧， 2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至
6.9%。随着销量的下滑，房企资金压力将逐步显现。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前环一线城市如燕郊、固安等城市，以及二线城市如合肥等地，已经开始出现房价下跌，二手房市场降价抛盘的现象，他预计这种趋势还将在更多类似城市上演。事实上，在很多一二线城市，限价之下的新开盘项目，已经相当于降价。近期典型的就是郑州融创象湖壹号，新开盘高层房源均价为1万元/平方米左右，相比周边的市场价格，有20%的降幅。中原预计，2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数，一二线普遍进入调控政策抑制下的降温周期。深圳市房地产中介协会也判断，6 月热点城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降温，投资客离场的迹象明显，房屋正逐渐回归居住属性，未来整体价格下行调整的可能性较大。

如何看待 2017 年部分三四线城市房价疯涨的现象

不能确定，房价的影响因素很多，如下:个别因素：
房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平环境因素：
噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施经济因素：
经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度政策因素：
土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、人口因素：
城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等