惠州惠阳保利阳光城真实评价，周边楼盘对比，好不好自己感觉

　　要讲保利阳光城还得想讲讲_白云新城_片区紧邻深圳坑梓，是惠阳区全面对标深圳重点打造的门户形象区。特别是在深圳地铁14号线惠州段规划出台之后，作为地铁规划首站片区，白云新城楼市热度不断攀升。近两年，该片区以白云站规划站点为中心、范围一两公里内在售新盘相对较少，目前只有后浪悦府、金辉优步学府、新力睿园、新力玺园、星河盛世等少数楼盘在售。详情咨询：15220098005  张经理

　　保利阳光城位于内环路西侧，总占地约20.6万㎡，分4期开发，总建筑面积约88万㎡；规划包含有高层、会所、社区商业、学校，目前在售的是最后一期即四期高层产品，以及一部分三期尾货；一期已入住，二、三期产品已交房，社区已经形成较为成熟的居住氛围，是片区有份量的大盘之一。

　　一、区位概况

　　①项目区位

　　保利阳光城位于惠阳区淡水内环路西侧（棕榈岛对面），属于白云新城片区惠阳主城区西侧，靠近深圳龙岗、大亚湾、惠阳区三地交汇处。南侧有深汕高速穿行而过，东侧距离惠阳中心区较近，可享受中心区商业、医疗、学校等多重生活配套。

　　惠阳白云新区主要是惠阳白云坑地段，片区范围：东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北靠淡水河岸。片区将充分利用规划区紧邻深圳市，位于惠阳区面向珠三角的门户区位优势；结合现状较为成片的空地资源和优美的水系环境；以惠阳区高标准打造白云新城为契机，通过完善用地功能和公共配套设施、优化环境、打通路网，强化中心，打造惠阳城西片区的重要门户形象区。

　　白云新城总面积358.32公顷，规划配套人口7.8万人。随着深圳东进战略加快实施，惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体，在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约400亿元。

　　生态打造：片区充分利用及结合淡水河、坪山河两河环绕的水体景观，筹划新建一批市政公园、森林公园，建设社区步道、社区绿道等中心城区慢行道，打造城市慢行休闲长廊。

　　商务打造：打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境，以实现片区内最宜居宜业的城市门户。

　　宜居打造：未来将再新增8所幼儿园，1所小学，1所9年一贯制学校。此外，将在现有基础上再增加2所医疗服务中心，3个文娱中心，包括1个老年活动中心的基础生活配套。

　　②区域交通

　　保利阳光城位于惠阳区白云新城内环路，地处靠近深圳坪山、大亚湾、惠阳区三地交汇处。西侧距坪山直线距离不到3公里，以东为惠阳淡水中心区。可享受中心区商业、医疗、学校等多重生活配套。周边有恒大棕榈岛、星河盛世、壹方水榭、后浪悦府、新力睿园等在售新盘，以及万城名座、碧桂园深荟城、九洲玉带湾等已入住社区。

　　保利阳光城周边现有的轨道交通主要是厦深高铁惠州南站。此外，根据惠州市最新轨道交通线网规划，深圳14号线惠州段线路全长约11公里，全部位于惠阳境内，设站约5座，分别为：白云站、草洋站、开城站、惠州南站和新桥站，首站白云站距离项目最近。

　　根据《惠州市城市轨道交通线网规划》，在近期规划中，惠阳区内的轨道交通规划有惠州地铁1号线（部分）和深圳地铁14号线惠州段两条地铁线路。惠州1号线距离项目最近的站点为金惠站，位于惠阳中心区市政广场旁。

　　项目北侧紧邻原住民区下田寮村和星河盛世项目，再往北则是已售罄项目恒大紫荆学府。更北侧即西北侧地域，则是惠阳秋长街道。

　　东侧方向，较近的社区有太东棕榈泉、建曙高尔夫1号、湖滨花园，再往东是惠阳淡水主城区区域，远眺可看到商务写字楼地标壹中心，以及惠阳区政府、市政广场。

　　项目南侧，隔着淡水河，有九洲玉带湾、壹方水榭、新力玺园、万城名座等社区，再往南，则是白云路路段，以及大亚湾区域。

　　转向西侧，深圳坑梓区域，由深汕高速向西可去往深圳。

　　项目西北侧，则是惠阳秋长地段。

　　二、剖析项目规划

　　①开发商简介

　　保利品牌在国内已经家喻户晓，不需多做介绍。中国保利集团，是国务院国资委直属大型中央骨干企业，担纲国民经济、文化产业、科技安防等各大领域的中流砥柱，1999年由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2012年，集团总资产超3000亿元，跻身央企第一方阵。

　　保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。

　　房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业，目前已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市

　　自治区、25个大中城市，共有房地产项目100多个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米。

　　30年保利深耕中国，100城150座地标，近年来保利集团在惠州版图不断扩张，据不完全统计，目前已在惠城、仲恺、惠阳、博罗、龙门等多个区域开发有7个项目，如惠阳保利阳光城、保利香槟颂，以及惠东保利悦公馆等。

　　②项目总体规划

　　保利阳光城总占地约20.6万㎡，总建面约88万㎡，分四期开发，除了棕榈岛高尔夫资源外，项目依托淡水河，打造惠阳淡水河河畔公园。

　　项目配备1所公立小学（惠阳淡水十小）、1所幼儿园（春天经典幼儿园），均为2020年9月开学。项目内建约3.8万㎡英伦风情街，打造一站体验式时尚街区，拟规划有运动、健康、娱乐、休闲等多种主题业态。保利·阳光城自2013年开发以来，目前已完成1期（已入住）、2期（已交房）、3期（已交房）的开发，现在开发的项目的压轴4期新品。

　　③户型分析

　　四期的户型，从87㎡2+1房1卫，到132㎡3+1房2卫，目前共有9种户型。以下从小到大分别做解读。

　　四期B户型，建面约87㎡2+1房2厅1卫1阳台，分布于1#栋、2#栋、3#栋、9B#栋。B户型房间基本位于楼栋西南端，主阳台和主卧窗户多数朝向西南，少数朝向东南。户型是比较常见的两侧动静分区竖厅布局，客餐厅开间3.6m，总进深9.2m，尺寸适宜；主卧和次卧分列南北两侧，尺寸还比较宽敞；中间一个书房+入户阳台，可以独立成一个房间；只有一个公卫，没有生活小阳台。整体来说，这个户型偏紧凑，适合刚需。

　　四期D1户型，建面约99㎡2+1房2厅2卫2阳台，分布于1#-8#栋、11#栋、12#栋、13#栋，占比较高，是四期主打的三房户型。D1户型房间基本位于楼栋南端，少数位于楼栋东北端；主阳台和主卧窗户多数朝南，少数朝向东北。户型为两侧动静分区竖厅布局，客餐厅开间约3.6m，总进深9.2m，尺寸适宜；主卧、次卧和主阳台均朝向南侧或东北侧，另一间入户阳台可独立成房间，但尺寸较小，只够做小书房或儿童房；厨房配一个小生活阳台；除了公卫，主卧配套的主卫尺寸很宽敞。整体来说，这个户型属于比较舒适的刚需需求。

　　四期N户型，建面约132㎡3+1房2厅2卫2阳台，分布于1#栋、2#栋、3#栋、4A#栋。D1户型房间基本位于楼栋西北端，少数位于楼栋东北端；主阳台和主卧窗户多数朝东北。户型为两侧动静分区、南北通透的竖厅布局；客厅开间4m，餐厅开间3.6m，客餐厅总进深7.9m，尺寸宽敞；主卧、次卧和餐厅飘窗均朝向西南侧，主阳台朝东北；另一间入户阳台可独立成房间，但尺寸较小；厨房配一个小生活阳台。这个户型总建面刚过100㎡，可以做到南北通透，属于性价比较高、居住舒适的刚需需求。

　　三、项目配套

　　保利阳光城项目自身的社区配套，在该片区的楼盘相比来说，还是相对比较齐全的。

　　教育配套方面，项目配备1所公立小学（惠阳淡水十小）、1所幼儿园（春天经典幼儿园），预计均为2020年9月开学

　　淡水第十小学预计为36班配置，占地面积17827㎡，建筑面积20510㎡，配建教学楼、行政综合楼、教师宿舍及风雨操场。

　　四期规划建有电影主题美学园林，包括1900㎡林间剧场、9900㎡艺术商业街区、3800㎡游艇式立体泳池、2400㎡儿童彩虹乐园、4200㎡雨水花园户外会客厅等。

　　项目四期打造的“一轴·两环·五景”2.2万㎡八大主题电影美学特色园林，东侧的棕榈岛高尔夫球场景观。

　　四、项目竞品分析

　　保利阳光城：总建面约88万㎡，片区内数一数二的综合性大盘，整体品质较高，且目前大部分已入住或已交楼，部分商业开始运营，社区已经趋于成熟阶段。

　　 星河丹堤：“惠州南站”附近最有代表性的楼盘，社区比保利阳光城更大，产品包括别墅、小高层、高层、社区商业、大型学校等等，整体规模、品质、类型和综合素质比保利阳光城更高，但目前新房价格将近2万元，明显高于其他楼盘。

　　星河盛世：位于保利阳光城北侧，是白云片区户型实用率非常高的一个项目，如果预售价格与周边相差无几的话，整体性价比会较高，距离区政府不远，可以享受其周边配套，但是规模比保利阳光城小，自身配套也不够。

　　恒大棕榈岛：其独有的高尔夫景观资源在片区内无与匹敌，但目前在售的无高层产品，只有别墅，后期高层产品还在建中，且多以大户型为主，偏重于奢享型，内部配备中英文学校和清恒小学等教育资源。

　　后浪悦府：与保利阳光城处于同一区域，但更靠近深圳边界；后浪悦府只有3栋楼，体量无法与保利阳光城相比。

　　半岛1号：更靠近淡水主城区，规模比阳光城大一倍以上，且产品包括别墅、小高层、高层，入住时间和入住率也比阳光城高很多，高层产品价格则稍低一些。

　　新力睿园：位置更靠近南侧大亚湾区域，规模较小，带装修售楼，价格相近。

　　五、综合评价

　　①优势

　　1、项目地处惠阳区白云新城规划区，整体市政基础设施逐步提升，距离东侧惠阳区政府不远，可以享受其配套。

　　2、项目建设单位为骨干央企保利，实力较强，建筑品质比较有保证，在周边几个楼盘中颇为有竞争力。

　　3、项目户型范围广，价格与周边项目单价差不多，性价比较高。

　　4、自身配套丰富，如小学、幼儿园等，还可以近水楼台享受淡水河河岸景观，自身园林营造也比较有特色。

　　②劣势

　　1、与恒大棕榈岛和半岛1号等大社区相比，项目体量稍小，内部居住氛围也不够浓厚，配套的学校、幼儿园等还未开始运营，目前还不太便利。

　　2、目前周边多以新建楼盘为主，商圈氛围和人气明显弱于惠阳区政府附近区域，随着后期几大项目入伙成熟后，商圈热度和人流量会有一定的改善，但目前周边近距离范围内的配套很缺乏。