购物中心的业态选择与规划

商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。

购物中心的业态分布和规划是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

购物中心业态的选择与规划

业态选择：根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。

购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。

业态的选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。

商场业态组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。

一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。

业态的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业态的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。

此外，还需重点考虑：业态品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。

业态规划的基本原则

定位三原则：其一，区域环境定位，即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择，即城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。

功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。

长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。

业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。

不同商圈和体量的项目，体验业态的比重不同，但是在体验业态比重确定的情况，如何配比项目内各细分体验业态，跟项目的类型和气质直接相关，比如我们目前的购物中心按照类型主要分为：社区型、文化型、时尚型、家庭型购物中心。

1、社区型购物中心：餐饮、娱乐、儿童所占比重差不多，一般各占25%；

2、文化型购物中心：文化业态占主体，餐饮、娱乐业态为辅；

3、时尚型购物中心：休闲娱乐业态占比最大，儿童业态占比不用太高；

4、家庭型购物中心：一般餐饮占35-40%，儿童教育，休闲类项目，体育类各占20%左右。

业态规划时需考虑的因素

1、项目当地的经济发展水平

城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。

一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

2、项目当地的商家资源

项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。

一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。

3、租金水平

购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。

从另一方面而言，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要通过租金来实现。

因此在进行业态规划时，应参考不同业种的租金承受能力，进行合理布局安排。同时，要经过合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。

4、业种的聚客能力

各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业，有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

5、辅助功能区需求

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。比楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

6、项目的人流动线

购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对在进行业态规划与人流动的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。

将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。

作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、规划得好与坏，是各业态功能区能否实现客户共享的关键。

业态功能区客户良好的共享可以确保客户在商场停留时间更长，从而达到提高营业额并实现缩短商场培育期的目的。