西安二手房现状：成交量跌，买卖观望，中介转行？
“我朋友圈里的中介，最近变得很安静。”
这是7月8日西安公布第一批住宅小区二手住房成交参考价格后，王宏（化名）最直观的感受。这也让西安成为继深圳、成都后，全国第三个正式公布二手房成交参考价的城市。
如今距离首批指导价的公布将满两月，市场在积累了不少样本后，走势逐渐明晰，“降温”“凉了”，好像正在成为媒体和大众对西安二手房市场的看法。
另一方面，由于首批指导价102个小区和所涉区域中没有王宏想要购买的地方，他在等第二批指导价何时公布，期望自然不言而喻。
随着官方在地方领导留言板上的正式回复，王宏的等待可能不会那么漫长。
9月2日，西安住建局表示：“目前我们正在加强对全市住宅小区二手住房交易情况的监测分析，综合运用各方力量，推进第二批二手住房成交参考价格发布工作。”
XI'AN
中介转行了？
6月底，西安建立二手住房交易参考价格发布机制并将发布首批指导价的消息已经疯传，在局外人看来，被这一政策搅动情绪的肯定是买卖双方，毕竟掏的都是真金白银。
事实上，触动最大的还是以此谋生的中介行业。
先是网站下架高价二手房，接着行业协会表态发声，支持官方。此时的中介已经颇为焦躁，王宏的印象中，原本一周固定一次的电话回访，突然增加到一天一次，甚至不惜破坏原本初步建立信任的关系，在言语间主动性更强，屡屡建议“就这套了”“再不买，又要涨”。
天天关注西安楼市各种消息的王宏，自然也对二手房指导价的公布充满期待，多次礼貌性的回绝中介们后，也忍耐不住“我想等等，看房价是不是真的会降”。
像王宏一样的购房者还有不少，对买方来说，总价每少一万块钱，在面积上，贷款上，装修上，后期生活上，都是质的差距。
待首批二手房指导价发布后，中介行业的变动却没有大众想象中那么及时，买房本身就是很容易把战线拉长的事情，动则百万的消费在工薪阶层中的每一个变化，都需要时间来消化。
7月底、8月中，西安最热的时间段里，原来是西安二手房市场颇为火热的交易点，暑期带来的择校焦虑，往往会加深购房意愿。
骄阳下，满大街都可见白衬衫黑西裤的中介骑着小电驴，赶往一个又一个小区带看。
今年，这幅画面变得少见了。
从事多年房屋中介行业的刘宇（化名）在门店的时间多了起来，以往聊天中总是防着同事撬单的谨慎也少了许多，“房源少了，客户都愿意再等等。”
当然，不同门店之间的矛盾也更为尖锐，8月初，西安贝壳网的加盟店西安德祐与加盟店21世纪店员工发生口角冲突，最终酿成打架事件的视频，早已四处流传。
事后有消息称，是带看时拿钥匙的口角，又有消息表示与房源和客户无关，只是单纯的口角而引发。
但现况就是没有房，就没有带看，只能抓着手头仅有的房源，来回向客户推荐，不带电梯的老房、底层光线不好的、户型差的......“没办法，好多卖房的不愿意挂参考价，大家都不知道该怎么办。”
刘宇的感慨很现实，对于不靠底薪吃饭的中介行业来说，低成交代表着低收入，这对以年轻人为主力的房产中介大军而言，也意味着考虑换行。
媒体探访中，有的中介门店已经关闭或者考虑转让，有的中介两月颗粒无收后，已经递交辞职。而频频联系王宏的某个中介，已经将朋友圈广告换成了其他行业的销售信息了。
中介行业的低迷在这两月中反映在了市场上，体现在了数据中。
安居客数据显示，7月至今，西安二手房价格从1.37万元/平方米，下降到1.36万元/平方米；据亿翰智库数据，7月二手房成交环比减少超1700套，下滑22%。
调控了那么多年房价，这一次的二手住房交易参考价格发布机制好像终于起了成效。
XI'AN
卖方的不甘，买方的砍价
出台二手房指导价并不是想要一口气蒙住市场，让市场彻底不运转。
政策发布时，媒体和看客普遍预测成交量可能会下降，但价格能不能降下来还是未知数，他们认为二手房市场上，卖的没有买的急。
确实，不少选择买二手房的购房者都是处于结婚、上学等现实因素，等不起期房。但同时，卖方并不都是不急于用钱的群体，换房是其中的大头因素。
李强（化名）的上个月买房成功就是因为这一点。
单身的李强买房并非为了结婚，更多出于已经决定定居西安的心理。因此，在选择上单纯考虑离工作地方近，有学校即可，地铁也非必要因素，面积不要求过百，这样税也能少交点。
虽然要求少，但不强求的李强，在心理上也不会被中介的话术所逼迫到急于下定，所以李强看房的周期已经长达一年有余。
7月底，一套80多平的房子在中介的极力推荐下，吸引了李强的目光。不同于以往，这套房已经是李强第二次看了。
未出台指导价前，当李强想看第二次的时候，中介总是无情的告诉他房子已经被人定了，“市场火热嘛”。这一次他足足看了三次，甚至和房东通了电话，了解了他为什么买这，又为什么卖房。
李强抓住了房东急于为了给孩子一线城市买房的心态，中介急于提佣的心态，成功让总价降低了10万。
但李强还是后悔，以往见不到房东，全凭中介一两万的磨价格的经历，让他没敢开海口。“早知道奔着降20万去讲价，我估计还到15万，房东也肯。”
在二手房交易大厅，李强被三个中介围着一项项办业务，抬头环视大厅，感觉挂着牌子的中介比排号等着办业务的市民还多。
8月，拍摄于雁塔区的西安市不动产权交易登记大厅
李强看得出房东的不甘心，在交谈中了解到，由于楼层低，过去半年总是比不过小区其他户型，在小区业主不停更换的过程中，价格始终是在走上坡路，他也一直不肯降价，这一次降价确实是孩子已经决定定居其他城市了。
不过，万事总有转折，“房东说，去年这个时候，他的房子比现在的成交价便宜20万。我也不知道，我是赚了，还是亏了。”买了房的李强，表情复杂，说不出是高兴还是后悔。
XI'AN
年终才是检验政策的关键节点
两个月的样本放在一整年里观测时并不起眼，考验西安这套二手住房交易参考价格发布机制的关键时间点，还要看年底数据的总体反馈。
成都发布二手房指导价政策后，也是花了五六个月才让市场看出来政府调控的决心。
实际上，近四个月的成都二手房成交量都已跌破4000套，根据诸葛找房统计的数据显示，成都二手房价格7月、8月连续两个月环比跌幅位居全国百城前三位。
数据来源成都住建
现在西安二手房市场呈现的还只是“横盘”态势，大批房东持房观望，同样，大批购房者也在观望，并不断向市场试探。有的如李强一样，抓住机遇讲价成功；有的如王宏一样，选不到心意的房子，在等第二批指导价的发布。
西安对房价调控的决心，在一次次政策调控中，愈发坚定。
8月29日，西安发布公告收回“定价发布权”，宣布经市政府同意，自8月28日0:00起，全市商品住房价格需统一在西安市住房和城乡建设局门户网站公示，不再在各区政府、开发区管委会门户网站公示。
这次变更是近五年来第九次变动，其用意自然明了，对新房坚定限价。
8月30日，大招放出，西安市人民政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通告，在限购区域、限购范围、限地价、限贷款等方面上进行调控。
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