你知道吗？昆明房地产从359元起步！

“老昆明”4次换房越住越好

70多岁的李阿姨是一个“老昆明”。20世纪70年代，一家四口租住在10多平方米的公房里，10多户共用一个水龙头，上百户共用一个公共厕所。

1992年，她和爱人获得福利房的机会，单位福利分房给她了一套40多平方米的两居室。这套房子有两个房间，有独立的厨房、卫生间，还有一个阳台，住房条件得到极大改善。做饭时，厨房门一关，阳台窗户打开，不用担心油烟往卧室、客厅里钻。

进入21世纪，昆明市场上的商品房建设规模越来越大，购买商品房成为时髦，也是市民提高居住品质的选择。李阿姨家也凑钱贷款买了一套面积80多平方米的商品房。小区有统一规划，有园林景观设计，有规范的物业服务，生活方便了许多。这套房子一直住到现在。

2019年底，她在孩子们的支持下，在滇池畔又买了一套商品房，这个小区主推康养概念，未来她准备定居在这里。“再过几个月新房就要交房了，空气好、环境好，站在窗前，湖光山色可尽收眼底。”李阿姨高兴地说，一路走过来，回想起当初，日子真是越来越好了。

昆明房地产从359元起步

李阿姨的换房之路，是昆明人住房条件不断改善的一个缩影。

20世纪50年代至80年代，伴随着工业建设的迅速发展，住宅建设开始起步。但那时，人们对住宅的追求仅仅是为了满足最基本的居住需求，这种理念再加上以福利为特征的住房分配制度，设计紧凑的筒子楼成了这段时期的标志性建筑。“筒子楼”成为主流“户型”，仅在每层或楼外设有公共卫生间和厨房，生活十分不便。一家几代人居住在又挤又破的旧房子里，大家幻想着有一天能住进新房。

“不需要有多美，只希望家里能够有可以独自使用的厕所、厨房！”朴实的话语道出了那个年代人的心声。“有房住”是当时最大的需求。

1981年，昆明威远街市房管局机关小院，突然热闹起来，进出这个小院的人川流不息。新中国成立以来，昆明市的第一批商品房——董家湾小区建起来了。大家纷纷到这里了解信息购买商品房，这里可以算得上是昆明最早的售楼部。

当时，昆明市房管局以每平方米359元的基本造价，向缺房的单位和无房户推出。这是昆明房地产历史上第一批商品房，卖给单位人员按照359元的全价出售，对个人则根据购房者的实际情况实行全价和补贴出售。这也拉开了昆明住宅改善的序幕。

进入20世纪90年代，人们已经有了买房的意识，房地产开发商开始推出差异化地产项目，开始研究户型方正、南北通透、采光等满足舒适性的要求。

在这样的市场背景下，当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”，即大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏，这种户型设计在昆明乃至全国都非常流行。小区里的配套也开始各有特色，有网球场、儿童活动中心、中小学、幼儿园等，房价在当时达到了1500元/平方米的均价。

到了90年代末期，随着改革开放的进一步深化，单一的计划经济模式被打破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，昆明房地产业进入了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革浪潮中，开始形成多层次、多形式的开发建设格局。

当时官房集团规划开发的“金康园”小区，作为一个完整的市场化运作项目，开了全省小康住宅建设的先河，均价3200元/平方米的房价也创下了当时的房价之最。项目吸引了第一批以改善住房为换房目的的置业者，全市场化运作，中央景观区的打造，加上小康住宅建设的开发理念让该项目一时名噪全国。

进入21世纪，随着福利分房的结束，昆明市民对于房子的诉求更加清晰，置业观逐渐形成，消费观逐步改变。房地产企业也如雨后春笋般涌现，纷纷抢滩房地产市场，楼市风起云涌。从此，昆明住房进入了“多元化”的商品房时代。

在这样的趋势下，人们在售楼部里听到了这样的声音：绿化率是多少？容积率是多少？公摊是多少？有电梯吗？物管费是多少？户型、景观、配套、交通等概念走进市民置业观。

大量留有岁月痕迹的平房、筒子楼开始不见了，取而代之的是越来越多的各种高档住宅小区。从小房子到大房子，从旧房子到新房子，环境优美、配套齐全、规划合理的新小区，成就了昆明市民多彩的住宅小康梦。

从住有所居到住有宜居

如今，光阴流转70年，昆明人的“家”也深刻地体现了时代的进步。从20世纪60年代的平房，70年代的筒子楼，80年代的单元楼，90年代的二室一厅、三室一厅到跨入21世纪的高层住宅、洋房、别墅⋯⋯昆明市民的幸福感随人均住房面积的增加而不断上升。

据统计，昆明市自1983年房地产交易市场启动至今，房地产年投资从4亿元发展到了近1834亿元；商品房年销售面积从20万平方米发展到了1909万平方米。人均住房面积从7.33平方米提高至43.58平方米，超过了39.8平方米的我国城镇居民平均住宅面积。

通常来说，90平方米以下住宅基本上为纯刚需类型住宅，90平方米至144平方米为改善型住宅，144平方米以上则已趋向于高档住宅。来自相关部门统计数据表明，最近6年昆明住宅市场的消费结构日趋分化，100平方米至140平方米的户型占比近五成。这一比例表明，昆明市场上的购房需求已从刚需向改善型转变。

人均住房面积得到极大提高的同时，住房品质也不断升级。人们对住房的地段、城市配套、景观设计等方面越来越看重。除了关注项目的产品设计、功能规划等硬件条件之外，品牌物业服务、社区的氛围、文化等软性条件也越来越受到重视。

越来越多的品牌开发商涌入昆明，不断在产品设计、产品品质、设施配套、景观园林等方面下功夫，以更高品质的产品推动市场，赢得市场。

户型设计更为精细、多样，充分展现开发商对居住模式的深入理解以及人文关怀。户型面积加大，120平方米以上已是常见户型。高层产品除了普通平层，复式、LOFT设计也流行起来；洋房纷纷打上情景洋房、花园洋房、退台洋房等标签。

室内设计，客厅面宽增大，实现了良好的采光通风；卫生间由整户只有一个，发展为有两个以上，更加方便；阳台进深面宽增大，可承载更多功能需求。室内新风、安防系统、收纳系统、家电系统、娱乐休闲系统设计，满足人们不同的生活需求。此外，随着科技发展，住宅的智能属性也日益受到重视，成为美好生活的重要支撑。走向“国际范”的居住，为昆明人带来了全新的住房理念，也助力昆明住房品质升级。

今天的昆明，一栋栋新楼房、一个个城市更新改造项目，改变着城市的景观容貌，也演绎着这座城市的和谐美好。市民住房已完成了从“居者忧其屋”到“居者有其屋”，再到“居者优其屋”的愿景跃升。

专家视角

综合配套为宜居生活护航

云南大学社会学教授金子强

宜居在不同的历史发展阶段以及不同的地方有着不同的标准。云南大学社会学教授金子强介绍，在原始时期，宜居离不开优越的自然环境，如生活的周边要有水、温度要适宜。而如今，生活在发达的城市里，想要宜居不仅仅是生存条件要好，更需要强力的配套资源。

“宜居有很多指标、涉及很多方面，要让昆明更宜居离不开多方努力，这是一件综合性、系统性的工作。”金子强强调，“首先，政府在做整体规划时就要结合市民的衣、食、住、行各方面全盘考虑；其次，开发商在建造房屋时要在保证质量的前提下提高住宅品质；最后，物业和社区要根据居民的需求综合运营管理。”

“提及宜居城市建设，许多人想到的还是城市的物质空间品质，仍然更多地关注看上去怎么样。但昆明这座城市的核心是居住生活在这片土地上的人，昆明城市建设中一定要更关注居民感受。”金子强表示，逢雨“看海”、环境污染、交通拥堵等“城市病”在快速发展中日益累积，不仅直接影响居民的生活质量和幸福指数，也制约了经济社会的可持续健康发展。对此，他建议“要以人的感受作为衡量昆明是否宜居的‘标尺’”。

金子强认为，结合马斯洛的需求理论，想要城市更宜居，除了解决物质需求，还要注重居民的精神文化建设。

倡导满足多样化住房需求

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研

“住房关系千家万户的安居乐业，只有居住条件不断改善，越来越多的人住进自己温馨舒适的家，用上现代化家电，真切体会到满满的获得感、幸福感、安全感，才有宜居可言。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，“有居”是实现宜居生活的底子。

新中国成立以来，党中央高度重视住房事业，大力推进住房建设，建立公积金制度、出台住房贷款政策、实施商品房预售管理，一系列创新举措与时俱进，完善了租、售、改、补等方式，满足了各类人群多样化的住房需求。周大研介绍：“特别是十八大以来，党中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建立住房制度，就是为了人民住有所居。”

周大研表示，宜居生活离不开保障性安居工程。昆明各项安居工程让住房保障网越织越密，受益人群覆盖面也持续扩大。公租房实现低保、低收入住房困难家庭得以安居；城改让居民“出村进楼”过上新生活，种种铿锵举措，奏出了昆明宜居生活最强音。

此外，周大研还特别强调：“一座宜居的城市，应该充盈着和谐文明的氛围、优美雅静的环境、安定团结的气质、蓬勃发展的经济以及文明舒适的生活。”在他看来，要把昆明打造成让人们能够“诗意栖居”的宜居家园，除了搞好城市基础建设，还必然要从城市的气质、风貌去深入挖掘，使其具备高品质内涵。

从“有住的”迈向“住得好”

昆明理工大学房地产产业链研究中心主任邓晓盈

“从砖瓦平房到框架结构楼房，从不足18平方米的‘蜗居’到100多平方米的四室两厅，从拎桶端盆去公用洗池到成品住宅小区配套设施应有尽有，30年间，昆明市民的住房条件越换越好。”昆明理工大学房地产产业链研究中心主任邓晓盈表示，以前的居住条件较差、居住面积小，基本没有配套设施而言。如今，不仅人均居住面积增大，而且居住环境和室内装修也有明显改善。

市民居住条件的变化，离不开助推住房改善政策的努力。邓晓盈介绍，从福利分房到住房商品化，再到构建多元化住房保障体系，住房制度改革直面发展难题，不断探索前行，居住问题才得以不断改善。“初期，昆明市民的住房样式、环境统一单调，房子里只有基本家具，厨房、卫生间等基础配套严重不足，住房仍需改善。”

从20世纪90年代起，住房开始商品化，昆明市民住房有了“买得到、住得起”的新选择。“这种房屋有独立厨房、厕所，质量有保障、小区环境优美、交通也方便。”邓晓盈介绍，在此以后，昆明市民的居住条件不断改善，居住选择越来越多。如今，高层住宅区、复式楼、大平层、小洋房，还有特色合院。住成为美好生活的基本要素。　

“独立的厨卫早已是每一套住房必备的设施，住宅装修越来越人性化，小区花园绿化也是标配，还有绿色住宅、智慧小区等更高质量的住房持续推陈出新。” 邓晓盈表示，这些配套设施的提升正推动着宜居生活离市民越来越近。

以宜居标准构建城市

国家注册城市规划师陈加耘

国家注册城市规划师陈加耘居住昆明快14年，见证了这座城市发展变迁。14年来，他一直关注昆明城市宜居演进过程，他认为城市宜居离不开宜居板块的建设。正所谓“以小见大，以点见面”， 城市宜居板块的打造反映了昆明整座城市的宜居氛围以及城市生命力。

陈加耘介绍：“随着昆明城市建设的发展，地铁沿线的板块成为最为宜居的区域之一。例如呈贡区就因地铁和高铁的开通等多重利好，成为如今昆明的宜居板块。”

“滇池片区凭借优越的自然资源，也是昆明市民心目中理想的宜居板块，加之近年来区域完成较大规模的开发，打造出了山海湾、滇池南湾、七彩云南古滇名城等优质地产项目，宜居感日渐提升。”在陈加耘看来，昆明城区内还有诸多值得关注的宜居板块，如巫家坝、北部山水新城、双塔片区等，板块价值各有千秋。

陈加耘强调，城市宜居板块的打造，在重地段的同时，更应做好城市设计，不能千篇一律。“如滇池沿线这一板块，一定要少建高楼大厦，留足今后的发展空间，保护好生态环境；而巫家坝、北京路沿线则要有足够的高度，丰富城市的天际线。为了更好地打造城市的宜居板块，昆明市应进一步做好空间规划。”

来源：昆明规划建设

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