小县城房价频破万！中国1335个县，你准备接受现实了吗？（附表）

在严厉的调控政策打压下，一二线城市房价偃旗息鼓，接着从2017年至今，三四线城市，无疑成为中国楼市的主角。

根据刚公布的3月份全国房地产成交数据，我国房价突破万元的城市已经超过60个，这其中有20个是三四线城市或县城。

环京的唐山、保定、张家口、秦皇岛、承德等城市，江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。

2018年3月，我国房价突破万元的城市有60个

据人民网引用《证券日报》的报道，2018年第一季度，全国商品房成交均价8507元/平，同比增长6.6%，其中住宅成交均价8275元/平，同比增长8.7%。意味着，如果继续上涨20%，全国均价将超过10000元/平。

库存总量减少，三四线城市房价高烧不退

2018年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

三四线城市的去库存周期达到了历史最低点，此类信号值得重视。一方面意味着很多布局三四线城市的房企，借这波去库存机会，带来了较好的业绩成长。另一方面也意味着此类城市库存不足、房价容易上涨。

中国房价行情平台统计的64个四线城市（县级市）数据显示， 11个城市均价超过万元；7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。

谁该背三四城市房价上涨的锅？

总的来说，一二线城市和三四城市房价上涨的因素并不相同。

一二线城市主要是因为新房供给过少，而买房的人又很多，房子成为稀缺资源，处于供不应求的局面。可以毫不夸张的说，如果不是因为限价措施，一二线城市的房价还会更高。

而三四线城市的房价上涨主要有以下几种原因：

01

大城市购房需求的外溢

相对于大城市的高房价，大城市周边的三四线城市的房价就低了很多，而且很多没有限制，也就自然吸引了很多购房者前来买房。

而炒房者同样会看到机会，也会蜂拥而至，又进一步推高了房价。最明显的，就是燕郊。在燕郊买房的人群中，本地只占很小一部分，大多都是在京工作的外地人，或者是投资客、炒房者。而燕郊的房价能在短期内突破3万元，也是受到这些购房人群的影响。

02

棚改货币化安置，去库存

为了去三四线库存，2005年首次提出棚改政策：棚改的地方不分配回迁房，只给钱或者房票。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票，横冲直撞杀入房地产市场，因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。

数据显示，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。

而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

棚改最终的结果是库存去掉了，地方的经济好了，拆迁户也有房住了，但是苦逼的工薪阶层，买房却越来越难了。

03

高地价

三四线高昂的地价直接就造成建房成本的增加，而且大型房企入驻之后这种现象更加严重，相互恶性竞拍，土地拍卖价也是翻倍翻倍的增长。

着力三四线市场的碧桂园，登顶中国第一大房企。

房价持续上涨，小地方的房还该不该买？

三四线甚至小县城房价都过万了，还具备投资价值吗？

这里就涉及到如何判断一个城市是否具备投资价值，我们认为核心的指标是：城镇化率。

01

不断的人口流入

4线及以下城市人口，总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住，不值得购买。

如果要预测这些地方房产价值，就是房屋造价加些许利润。（也许低于造价），目前看就是3000元/平，未来随成本增加而相对增加。

02

GDP指标筛选

产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平。

狭隘的讲，光用GDP这一个指标来筛选，基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的。

如果再进一步，考虑下这些城市的面积（如图中的重庆，哈尔滨，鄂尔多斯）、教育医疗资源，行政区划等因素，毫无疑问，还有很大的优化空间。

03

是否处于一线、新一线都市圈

从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是一线城市和新一线城市的都市圈内。这些城市经济强劲，拥有众多产业，交通便利，资源丰富，有众多房企入驻。因此在一线和新一线城市辐射到的区域，我们可以进行投资。

2018年15个新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。

不少“环新一线”也成为了投资需求热点，比如临近武汉的鄂州，毗邻南京的镇江、句容，紧邻杭州的安吉等等城市纯粹投资的占比均超过20%。

相比“环一线”城市接受的自住性外溢需求而言，这些“环新一线”城市反而更多地在接受中心城市的投资外溢性需求。

以上几点，可以说是，投资三四线房子的铁律。

警惕！“潮水”退去或再现库存积压

潮水过去，三四线城市可能又出现大量库存。尤其是随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。

值得注意的是，从今年3月起，多个三四线城市政府开始发文进行调控。如四川泸州、辽宁丹东等。

政府对“房住不炒”的坚持，是否抵得过国人对“买房致富”的狂热？

但不可否认的是，全国房价万元时代要来了。

综合来源/搜狐焦点深圳、券商中国

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