10万装150平？10万真的够吗？为啥买150平好几年不住？装修要省钱从「需求分析」开始！15个诉求！| 2021装修日记02

上周收房，这周设计，下周开工！

3月17日，把房子收了。

之后，花了几天考察了一下当地装修市场……

手里拿到报价后，心里也就基本有数了，10万装下来问题不大。

10万装150平……

如果全都用「常规」做法，那一定是不够的。

而如果按照「出租」去做，五万可能也够了。

为了能让大家有更多的参考价值，我还是会尽量分析的细一些。

让您知道这10万花出去，哪些会与您预期相符，哪些又是您根本不可能复制的。

本篇装修日记就是这方面的一个小小分析。

到底10万要怎么分配？

哪里能省钱哪里省不了？

你这房子是投资还是常住？

| 万恶之源：买房！

| 买房到底图啥？

我在知乎曾经拆解过「买房到底是在买什么」。

简单来说，房产主要可以满足三类需求：

1）居住需求

就是字面意思，为了能有个地方住，满足对「居住」的一切需求。

（要住的舒服，一定要凑钱买房吗？租一套不行吗？）

▲租毛坯爆改，其实是可行的

2）投资需求

房产主要有两种收益，一个是自身增值，一个是对外出租。

（房住不炒，还能有多大收益？出租真的能回本吗？）

▲炒房的收益，可能不会再有那么高了

3）权益需求

比如为了落户、学区等特殊权益，最典型的就是买房落户和学区房。

（学区房恐怕是房价最后的坚守……）

▲学区房可能比想象中脆弱

那，当初我为什么要买这套房呢？

按照上面三个原因拆分：

1）居住需求：50%

2）投资需求：50%

3）权益需求：0%

我的居住需求（50%）

秦皇岛算是距离东北和京津冀最近的「沿海旅游城市」。

我自己2003年毕业后的第一份工作就在秦皇岛。

快20年过去了，城市发展变化虽然大，但相比北京依然是两个世界。

秦皇岛的经济一般，所以物价不高，环境保存较好。

秦皇岛的外地人多（主要是东北人），没有排外情绪。

夏天虽然也热，但靠近海边，海风习习，并没有那么酷热。

冬天虽然也冷，但有集中供暖，而且远比东北零下20度好得多。

所以，这个地方挺适合东北人长期居住。

是「夏在东北，东在海南」之外的另一种选择。

▲东北第四省，海南岛

我作为一个大学毕业就离开东北的「伪东北人」，其实并没有定居秦皇岛的意愿，至少眼前肯定没有。

但，我爸妈有，并且他们早在2012年就在秦皇岛买了房子（当时房价4000多点，5年没涨）。

从我记事起，我家住的就是不到60平米还分成了4个房间的老房子。

这房子和我同龄，一住就是30多年……越住感觉越小……

爸妈在秦皇岛买的是个两居室，接近90平，相比原来是个大改善。

但…… 我依然觉得，有进一步改善的空间！

▲老房子，没有电梯的老破小

朋友买200平大复式时，我劝他别买。

他说，这不是给他自己买的，而是要圆媳妇和老娘的大房子梦……

我说，你这样不理智，大房子租售比太差，而且周转很难……

旁观者清！

轮到我自己，也同样一时冲动买了个大家伙……

具体需求梳理一下：

1）满足有套大房子住的愿望：当然，这需求不仅我妈有，我媳妇我岳母都有。

2）爸妈有可能常年居住，我们可以寒暑期居住（应该是暑期为主）。

我的投资需求（50%）

2017年，房住不炒前夜……

北京市区房价10万，郊区5万。

周边的保定、廊坊等地房价也开始跳涨，保定市摸高2万，燕郊镇突破3万。

与此同时，秦皇岛限购令还没发（2017年4月15日发的），房价正在从5000向上爬升。

过去20年，房价涨了不少。

没经历过的人可能会有个误区，以为房价是「慢慢悠悠匀速涨的」……

错！房价的上涨，一直都是短期突击式的大跳涨！

过年前还是几千一平，开年没几个月，变成2万多了！

相信这一幕很多人都经历过，心惊肉跳，持币手抖！

▲还记得2009年发生过啥吗？

你要问我是不是支持房价上涨……

虽然我是有房一族，但我依然200%的不支持！

高房价危害极大，必须严厉杜绝！

但你问我碰到房价跳涨怎么办……

这种场面一旦出现，就是一轮大型货币贬值！

还能怎么办，想办法「保值」啊！

前文那个朋友，2万多高位冲进燕郊买了200多平的大复式。

我左想右想，觉得京郊风险太大，于是直奔价格洼地秦皇岛。

去之前本来是打算挑大开发商的……

结果去了之后转了N个盘，都不合适。

绝大部分都是期房，交房时间是3年后。

就这样，还得排队摇号，大概5抽1。

凡是靠谱的现房，都卖没了……

转来转去，最后找到了这个「次选」。

我决定买的时候，恰逢「限购」。

京津冀里，秦皇岛的限购政策可能是最松的。

外地户籍不允许买第二套，但允许买第一套……

当年不知道「房住不炒」的威力。

毕竟各种房价调控听了10多年了，房价也没控住。

所以，基本算是顶着「限购」的风头交了钱……

真不是为了赚钱。

只是被几次大跳涨吓怕了！

马后炮一下：

投资算成功吗？赚了吗？

如果从名义房价角度，还行吧。

买时候后7000出头，2年后后9500，现在11500左右。

收益有50%以上了，年化也有10%了。

但从实际来看，其实很失败。

房产证迟迟下不来，根本没法正式过户，问题很多。

没有房产证的房子……是不是就砸手里了？

| 到底为什么要装修？

| 省钱先要做减法！

我买的时候，就已经是准现房了。

我实地现场看了房子后才交的钱。

（我4月看的房，10月就交房了）

理论上，2017年10月就可以收房装修了。

但受各种条件制约，真正决定装已经2019年底了。

（而2020年受疫情影响，想装也没装成）

装修一套房子，

需求有如下几种：

1）装好了长期居住，不低于5年

相信各位读者大部分都是这种需求。

2）装好了短期过渡，不超过3年

计划不如变化，这种需求其实很常见。

3）装好了偶尔居住，当成度假行宫

在旅游城市买房，一般都是这个目的。

比如，很多在海南买房的东北人……

4）装好了自己不住，租出去收租金

大城市里比较常见，因为租客多、租金高，收益好。

小城市里这种操作就很少，租客少，租金也不高。

5）装好了自己不住，做成短租民宿

旅游城市的热门景点附近，这么操作是可以的。

我自己带着一家子出去玩，就不太愿意住酒店，更喜欢短租民宿。

▲包租婆……也不少赚吧？

我自己这套，应该会以3为主，综合考虑1和5。

也就是：

以「度假行宫」作为主要目的【70%】

同时考虑爸妈可能会去常住【20%】

以及作为短租民宿的可行性【10%】

（当然，做民宿恐怕不会实操……）

度假行宫和长期居住，

会有哪些不一样？

10万元装150平的预算，其实我已经做完了。

包括硬装软装，也包括家具家电，都在内。

之所以能10万搞定……

最主要的原因，就是不用太多考虑「长期」。

装修中很多项目，就是为「长期」服务的。

比如全屋多预留的插座，考虑的就是长期。

比如很多大的衣柜收纳，考虑的也是长期。

……

看看酒店，那就是为短期居住准备的。

所有家里比酒店多的东西，其实都是「可以减少」的。

作为行宫，可以压缩的项目：

1）预留插座的范围和密度

2）卧室衣柜的大小甚至有无

3）床箱收纳，可以不需要

4）各种柜子都可以减少或省掉

5）茶几可以不需要收纳功能

6）可能不需要一个大冰箱

……

作为行宫，也要考虑的长期：

1）防水必须质量过硬

2）墙地面必须耐用

3）卫生间必须方便且好用

4）需要有功能完备的厨房

5）无人状态家具的寿命

……

作为行宫，可能反而要更好的：

1）床一定要够舒服

2）洗漱洗澡要够方便

3）能快速做一大桌子菜

4）全屋视觉效果要不一样

……

既然做民宿概率极低……

为啥还要考虑「民宿可能」？

因为……

装好了之后，可能挺像民宿。

又要省钱，又要好看。

以短期为主，还要兼顾实用。

这明摆着就是「极简风格」啊！

极简但又不简陋……

装好了其实就很像短租民宿了。

比如：

看着还行，但这床连个床头都没有。

床头柜其实就是两个极其单薄的小桌子……

不算床垫和床品，几百块钱就全拿下了！

再比如这样的客厅……能花多少钱？

……

| 写在最后

以上内容，除了开篇介绍已经完成收房之外，全部都是在收房之前写的。

大概时间是3月10~12日左右，一边筹备收房事宜，一边开始做第一步的需求分析。

写到极简，看了一堆图之后，这篇文章戛然而止！

因为……如果这么操作，很多预算和项目就都要大调整。

极简，看着还不赖……

可是，长期生活确实有障碍……

那么，到底要不要搞成ins极简风呢？

试试，给自己找点不愉快，玩玩新东西感受下？

比如，这样的？

从3月12日成文到现在，快2周了。

这2周时间，除了收房外，主要做了两件事：

1）反复确认材料、人工、家电、家具的价格

2）花几天时间，自己上手把全屋效果做了

（上面绿色背景的，就是卧室的一个方案）

为了便于大家抄作业参考，所以我会尽量把「确定性」的东西拿出来讲。

所以，尽管装修会同步进行，但咱们这个日记一定是「录播」。

素材拿到，我整理好再分享给大家！

每个项目怎么省钱？

到底能省多少钱？

这么省行不行？

别急，马上就回来！

我们下集再见！

（后面几篇的骨架和部分内容我已经写完了，等装修开始动工之后，我会抽空把后面几篇内容补全，然后陆续发出来，应该不用等太久……）

————————

2021装修日记，往期汇总

2021-01：4万装130平，预算怎么做？

2020-02：10个大项做预算！省钱！

01：4万130平，做到了吗？结果在这！

02：为啥买房？为啥装修？需求分析！

————————

2019装修日记汇总

01 ：170平大四居，装修预算3万就够！

02：别墅？6种大house，只一半宜居！

03：20张图，小白户型改造的必修课！

04：啥叫好户型？动静分区特点分析！

05：梳理：二次装修哪些物件不用拆？

番外01：楼上漏水，我家墙皮被泡掉！

06：工期全掌控！5步做个装修计划！

07：1表搞定装修计划！速度来领！

番外02：14天从开工到入住，全纪录！

08：3000一米的橱柜，在收智商税？

09：装修到底要不要改网线？为啥？

10：网线咋能变成wifi，4种方案！

11：没网线靠wifi穿墙也行？6种方案！

12：2000元买的大牌弹簧床垫，咋样？

13：抽屉不好用？滑轨知识必须懂！

14：踩坑！买错这件家具，天天吵架！

15：wifi死角咋解决？电力猫好用吗？

16：不到1000元/米的橱柜，有多坑？

17：3000块钱的热泵干衣机，能用吗？

18：被骗20年，洗衣机的公斤是假的！

19：乳胶床垫+棕垫，这种组合如何？

20：七八千的美国大牌床垫，好不好？

21：水波炉、微波炉、微蒸烤……那个好？

22：地板甲醛超标，竟然是这个没选对！

23：1个月经验谈，微蒸烤到底好不好？

24：卧室用了这个投影，爽死了！

番外03：全屋家电都选西门子，行不行？

番外04：干衣机选购指南！硬核知识！

番外05：我的网购清单（上半部分）

番外06：我的网购清单（下半部分）

番外07：买错？多少钱的集成灶才靠谱？

番外08：原来洗碗机不能洗锅……咋办？

番外09：线下试睡，我有诀窍！来看！

番外10：厨电选购攻略，蒸烤箱10个细节！

番外11：油烟机选购攻略，5个参数看懂！

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本篇文章来源于微信公众号: 单毅讲装修

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