最近有个粉丝咨询城南软件谷的雨花客厅能不能买。

回答这个问题前，我们先简单捋一捋她的买房故事：2021年，她看中了雨花客厅一套37㎡的朝北二手公寓，当时总价70多万，现在降价到62-63万左右，加上税费置业成本在65万左右。

这位粉丝之所以心动于雨花客厅，是因为她在周边工作，可以过渡居住，并且现在租金能达到3000元/月以上，较为可观。

粉丝买房诉求

了解了她的置业诉求后，我给出的参考意见是如果房子没有产权纠纷或者其它硬伤的话可以出手。简单给大家分享下观点：

首先，价格很便宜。南小寓记得2016年下半年，雨花客厅30㎡户型已经卖到60万左右。

现在这位买家花65万能够买下37㎡户型，单价只有1.75万/㎡，算下来比6年前价格还低，并且也比她2021年时看房时便宜了10万左右。晚两年“上车”妥妥省下一辆普通小汽车的钱。

雨花客厅公寓实景图

其次，租金收益高。对于公寓产品来说，脱离租金谈低价是没有意义的。

无论你过渡居住几年，将来的某一天，公寓的宿命还是走进租赁市场。听雨花客厅楼下中介说，现在37㎡朝北公寓租金3100元/月左右。粗略算下回报率达到了5.7%。

这算是南京公寓市场的高租金回报率了。很多主城“双钥匙”公寓也未必能实现这么高的租金回报率。

拍摄于雨花客厅楼下中介店

再次，周边配套比较成熟。楼下就是地铁1号线天隆寺站和自带的购物中心，对面就是宜悦城，东边一路之隔是华为，北边一路之隔是vivo大厦。听说周边公司的小哥哥、小姐姐租在这里早上起床，在家就能打卡。

雨花客厅购物中心实景图

从自住+投资，双角度来看花65万置业成本（含税）买雨花客厅性价比较高。

南小寓和雨花客厅附近的中介也交流了一番，对方表示最近买雨花客厅二手公寓的人比较多，从2月10日到3月12日期间他们平台就成交了7套公寓。

相比去年来说销量好太多了，要知道去年四季度一共才成交3套公寓。

雨花客厅为啥突然好卖了？中介说主要原因是价低。此外，中介还坦言，相比今年年初和去年年底来说，现在的挂牌价还略涨了一点。

现在南向31㎡和北向37㎡大概卖到65-68万左右，去年下半年最低卖58万。

雨花客厅实景

正因为价低，税费也跟着降低。

正常来说，买家只需要出契税，卖家需要出个税、增值税、土地增值税、印花税，但是在实际交易过程中，所有税都转嫁给了买家，卖家一般都是净得价。

40年产权公寓税费计算方式：契税3%+印花税0.05%+增值税（差额5.6%）+个税（差额20%）+土地增值税（差额30%-60%）

假设卖家当初买入价63万，现在卖家以63万卖出，那么就没有增值部分。税费如下：

63×3%+63×0.05%＝1.92万

同样是这套公寓，如果以83万价格卖出，相当于增值了20万。税费如下：

83×3%+83×0.05%+20×5.6%+20×20%+20×30%=13.65万

所以，我们在买公寓时，也要打破原有的固化思维，不要绝对地认为二手公寓税费太高，具体还得根据这套公寓的总价和增值情况来判断。

至于二手公寓能不能买？南小寓认为因房而异，不要一概而论。以下两类二手公寓建议大家尽量不要入手：

1.房龄较老的二手公寓。无论自住还是投资都尽量避开老房龄公寓。尤其一些品质和环境较差的老房龄公寓日后很难租出高价，也会影响居住舒适度。

2.公寓密集度较高区域的二手公寓。如果这个板块已经聚集了不少成熟公寓，并且还会有源源不断的新公寓入市，那么这个区域未来租赁压力会很大。