美国买房和中国买房最不同的地方，这种买房方式在中国没有！股份 = 房子

不同的物业产权形式

在开始找房之前，您需要了解适用于曼哈顿买房者的不同产权类型。

合作公寓 Cooperative (co-op，共有公寓) 

近一个世纪以来，合作公寓一直是在曼哈顿拥有高档公寓的传统方式，占序所有可供购买的公寓数量的三分之二。合作公寓由公寓公司拥有。在购买合作公寓建筑中的单位，您其实是购买该公司的股份，以股东身份享有“产权租赁”（proprietary lease)权。通常您的公寓越大，您在该公司拥有的股份越多。

合作公寓的股东每月支付维护费，用于支付物业支出，例如供暧、热水、保险、 工作人员薪资、房地产税以及建筑的按揭债务。部分费用可以扣税，股东可扣除自己的建筑房地产税。

购买合作公寓股份必须由董事会批准，董事会还有权决定购房款的融资比例以及最低现金要求。所有潜在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”，其中包括 购房申请、个人推荐函和专业推荐函，以及详细的收入和资产信息。董事会还会要求面谈，以便与您会见，询问与您提供的信息有关的问题。他们可批准或拒绝 任何申请人，而不必说明理由。

购买合作公寓的手续可能很复杂，并且可能有转租限制（也就是说，不能出租给其它人）。每座合作公寓都有自己的规则，应当仔细考虑。

补充阅读：

在美国公寓房屋的所有权主要包括两种形式：共有公寓与合作公寓。它们中间的差异不小，各有优缺点。

共有公寓（condo）是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同，共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下，共有公寓的转租限制比较宽松，也允许外国人购买。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳公共管理费。 限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺（共有公寓仅占房屋存量的 25%），加上需求巨大和良好的市场流通性，因此共有公寓通常比合作公寓贵。

合作公寓（co-op）与共有公寓的主要区别在于所有权细节上的不同：合作公寓屋主并不拥有居住单位，拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了房主独占居住空间的权利，但是没有拥有它的权利。因此，合作成员无需缴纳房地产税，因为建筑被作为一个整体课税。

两种产权形式各有优缺点。首先合作公寓无产权，只有股权转让，共有公寓有产权，视为有形资产。共有公寓的房产税由各住户独自分担，而合作公寓的地税由所有住户一起分担，地税比共有公寓要低。其房产税的涨幅也同样要比共有公寓要低。由于合作公寓没有产权，所以想要申请贷款购买合作公寓单位将会比购买共有公寓单位要显得更加困难，需要更多的自备款。而在购买了合作公寓的单位之后，如果想要重新贷款的话，银行是不会接受申请人用合作公寓作为抵押的，而共有公寓则可以。

合作公寓的管理维持费用，包括水电、维修、管理人员的薪水以及其他贷款，包括地税费用，都是需要整栋大楼的居民共同分担的。而共有公寓则是自费维持费用，而地税和贷款则需自行付费。由于没有产权，合作公寓的过户费要比共有公寓要低，同时，也不需要购买产权保险。而共有公寓则需要购买产权保险。在购买共有公寓时，交易过程必须公开登记，而合作公寓则不然。合作公寓的管理委员拥有非常大的权利，可以任意拒绝买家并不必说明原因，并在对居住单位的管理上更有发言权。相比而言，共有公寓管理员的权力十分有限，其唯一被法律认可拒绝买家的条件是买家出价过低而影响到整栋楼房的市价，同时共有公寓的管理员则必须以合理市价购买这个公寓单位。