如皋商业考察：文峰“守成”，吾悦称“王”，万达险遭“滑铁卢”

编者按：在城镇化进程加快、人口集聚的优势上，中小城市规模发展迅速，叠加大城市商业饱和、消费回暖等因素，下沉市场机遇越发凸显，受到行业关注，提前布局的商业巨擘们无疑品尝到了下沉市场的红利。而随着越来越多的开发商聚焦中小城市，使得下沉市场商业地产呈现出质量参差不齐、同质化严重等现象。赢商网华东站聚焦下沉市场各城市的重点项目，解读各个项目的经营现状。

如皋，作为南通的县级市，全市人口约150万，2022年GDP达1400余亿元，成功跻身全国百强县市第十九位。据统计，如皋市区范围内体量超3万方的商业项目数量仅有6个，其中最受关注的分别是如皋吾悦广场、如皋万达广场和如皋文峰大世界，且三个项目相距较近，彼此间的直线距离均在3公里以内，颇有“三足鼎立”的架势。

就项目的整体情况来看，文峰大世界作为本土企业文峰集团在下沉市场的布局，开业至今已有16年，在三个项目中体量最小，而且是较为传统的百货商业，在追求消费体验的当下，不具备太大的竞争优势；如皋吾悦广场体量约14.5万方，于2017年开业，是目前如皋体量最大的商业项目，占据了大体量和“先发”优势，一经开业便成功占据消费者市场；如皋万达广场，体量约13万方，在2021年期间顶住疫情压力成功开业，成为目前如皋最受欢迎的商业项目之一。

在对三个项目的基本盘有所了解之后，3月22日下午，赢商探员分别对三个项目的空铺、品牌、客流等情况进行了实探考察，看看谁是如皋的商业“顶流”。

客流情况：

吾悦人气最高，万达、文峰相对较差

由于实探当天是阴雨天气，三家商场的客流情况都不太理想。但总体来说还是能看出一些差距。

万达广场的一楼和二楼放眼望去，没有看到任何的消费者；来到三楼儿童区，可见零星的家庭客，在儿童乐园内游玩；四楼餐饮区，因为不是用餐时间，也没有消费者的身影。

吾悦广场的一楼和二楼比万达广场略好，偶尔可以看到几位单独的顾客在商场设置的长椅上休息；来到三楼，人气逐渐转暖，可见三五成群的消费者在游逛；四楼餐饮区的奶茶店、小吃店旁也可以看见顾客在买东西。

文峰大世界因体验类业态较少，整个商场的人气较差，只有1楼的星巴克里面可以看到一些顾客；商场1楼到5楼的零售区，整个逛下来，探员只看到三四个顾客的身影。

工作日叠加阴雨天气，对于商场的下午客流影响很大。但三家商场客流表现的差异化，也与各商场自身的整体出租率和品牌层级有着很大的关系。

出租率：

吾悦满铺，万达空铺21家，文峰6个空铺

在实探的过程中，赢商网也对各商场的品牌入驻情况进行了大致的统计。

吾悦广场盒子部分的整体出租率达100%，除了七匹狼、本涩、飞鸟和新酒、SKG、蛙知道、茉酸奶和苏乡兰亭7家门店正在装修之外，其余门店均正常营业中。

三家商场中万达广场的空铺率最高，盒子部分共有21个空铺，整体空置率约为12%。具体到各楼层，1楼共有55个铺位，其中有1个空铺；二楼39个铺位，空铺7个，空置率约为18%；三楼空铺数量最多，共有9个，空铺率接近2成，为19.6%；四楼共有27个铺位，空铺4个，还有刘一手火锅等门店并未对外营业，疑似空铺。

文峰大世界1楼和3楼各有一个空铺；2楼、4楼和5楼都是满铺状态；6楼情况较为凄惨，仅剩一家幸福蓝海影城和一家餐饮店，剩余的约4个铺位被打通设立了文峰苑雅美展中心。

品牌内容：

文峰零售为主，吾悦餐饮强大，万达杂牌凑数

在品牌内容上来看，文峰大世界作为百货类商场，以零售业态为主，辅以少量餐饮、生活配套以及儿童业态，在男装、女装、黄金珠宝、鞋类、儿童零售乃至家电厨具等细分业态上，种类齐全，休闲娱乐类业态仅有一家电影院。整体来看，项目对于目的性消费人群的吸引力更强一些。

而定位均为全业态、全客层的吾悦广场和万达广场，在业态组合方面大同小异，但在品牌的吸引力方面有所差距。

以餐饮业态为例，吾悦广场拥有麦当劳、肯德基、海底捞、胖哥俩、哥老官、九田家、德庄火锅、小菜园、谭鸭血、太二酸菜鱼、肖四女、半天妖、和府捞面、CoCo奶茶、7分甜、DQ、茉酸奶、蛙知道等20余家较为知名的连锁品牌。

万达广场则只有喜茶、小龙坎、快乐爱斯米、韩宫宴、蛙喔、半天妖、麦当劳、肯德基、百分茶等约10家较为知名餐饮品牌，场内7分甜、茶百道等品牌已经撤场。

除了餐饮品牌的吸引力不足，万达广场一楼还有MLB&AC、假Champion等杂牌在进行打折促销，大大拉低了项目的档次。

综合三家商场的整体情况来看，文峰大世界因以零售为主，客流表现在三家商场中垫底，但其整体出租率还算不错；而定位和体量都大致相同的吾悦广场和万达广场，吾悦广场在出租率和客流表现方面都好于万达广场，是如皋商业当之无愧的“顶流”。

诚如文章开头所说，下沉市场正处于快速发展阶段，大量开发商的涌入让商业如“雨后春笋”般冒出，带来的结果是同质化严重。在“狭路相逢”的下沉市场，相同定位的商场要“真刀真枪”的拼运营实力，往往只有一家能够“笑”到最后，这无疑对商业运营者们提出了更高的要求。

后期，如皋万达广场亟需对场内品牌进行升级焕新，以一批高品质、高颜值、具有话题度的品牌，吸引如皋消费者，改变消费者对于商场的整体印象。文峰大世界可以在保持自身定位的同时，适当缩减零售占比，适量增加或将场内现有体验类业态调整为吸客能力更强的同业态品牌，对于改善商场的客流情况会有一定的帮助。