实探LaLa station上海莲花路：小体量商业如何组合内容？

2021年12月22日，三井不动产首个海外车站型商场LaLa station上海莲花路（下文简称：LaLa station）全面开业。

作为一个商业体量仅3.1万平方米的小型存量改造项目， 它不仅是继三井不动产打造首个海外项目LaLaport后，在上海推出的又一新作，同时也是上海首个地铁不停运进行改造的项目，自释放升级信息以来便备受市场关注。

金桥LaLaport之后，三井不动产将如何打造LaLa station？

借由LaLa station亮相近1个月之际，赢商网欲通过实地探盘形式，与行业分享这个小体量改造项目如何做“TOD”小商业体。

项目基础档案：

1.落户莲花商圈，商业定位精准聚焦

TOD是指以公共交通为导向的发展模式,即以公共交通站点为中心，集合办公、商业、住宅等为一体的经营模式。

LaLa station地处地铁1号线莲花路站，在地铁直达的同时，它也是一个公交枢纽，聚集了25条公交线路。项目所在的莲花商圈，聚集了百联南方购物中心1期及2期、中庚漫游城和莲花国际广场等中大型商业项目，另据查询赢商选址评估决策系统“赢在选址”显示，项目周边1公里范围内，有19个住宅小区，17座写字楼，便捷的交通以及成熟的商圈，LaLa station“TOD”小商业标签明显。

与商圈内已有商业项目相比，无论是体量还是业态丰富度，商业面积仅有3.1万平方米的LaLa station显然并不占上风。如何找到自己的优势，在商圈中找到自己的定位？

“Smart lifestyle station”是LaLa station给出的答案。

实地走访商场可以清楚地看到，开在地铁站内的LaLa station，无缝对接了地铁带来的客流资源。也得益于便捷的交通，LaLa station12月的日均客流稳居商圈内第1位。

因此LaLa station在定位选择方面进一步放大交通优势，聚焦上班族的基本生活需求，以快速、高效的特点，对商业内容进行了一定的精选。而这也正符合LaLa station的小体量特点，既然无法做到大而全，就走“小而精”路径。

2.业态分层细化 引入近90品牌

来到LaLa station，尽管体量小，但在外观设计上极具亮点。以“Gate 门”作为商场外观设计理念，将上海石库门造型嵌入外墙中，颇具上海特色。与此同时，商场的外观整体色彩则以莲花的粉色和红色交错分布，呼应了莲花路站名的特色，长方体的商业建筑造型，从远处看颇为吸睛。当顾客从此地走过时会发现，公交枢纽、地铁站点和一楼商超店铺完全结合在了一起，一个车站型商场跃然于眼前。

同时，LaLa station内部设计也值得细看，从一楼至五楼分别以“水畔道”、“乡间道”、“花田道”、“森林道”、“阳光道”为主题，并根据不同主题对每个楼层进行了不同的内装设计，结合多样的建筑材料和灯光照明，给顾客漫步于大自然中的感觉。

建筑特色之外，商业内容方面，“快”、“小”、“时尚”、“潮流”是笔者逛完LaLa station后的感受。具体以各楼层的入驻品牌及业态来看：

1F：快餐、便利店等内容与其他地铁站内的商铺内容相似，除山野面包房、麦当劳，以及上海老字号点心品牌二食肆外，商场还打造了一个Station bazaar美食街区，汇集了剪花娘子、胡椒厨房等的小型餐饮品牌，满足办公白领快速解决餐饮问题的需求。

比较有特色的是其引入的便利店——上海首家高达主题罗森店。2021年4月LaLaport上海金桥亮相时，商场外的18米高的高达立像成功吸引不少消费者及行业内人士前往打卡，此次也可以说是三井不动产与高达的又一次联动。

独立于商场外侧的ALDI奥乐齐，消费者无需进入商场即可完成购物，对于周边居民来说，相对较为便捷。

2F：在满足客群的基础需求之上，LaLa station将主次力、热门品牌放在了二层。

走进2F区域可看到，日系潮流品牌niko and…占据了楼层三分之一的区域，店铺主要以开放式布局陈设，配合简单的黑白色调及暖黄光，吸引不少年轻人进店，除了常规的服装区，内部还包括 niko and…coffee区域，设有沙发、桌椅，为消费者提供社交空间。

与此同时，2F还有adidas Originals、NIKE KICKS LOUNGE、Champion、MLB等运动潮牌，以及入驻源自上海的国产品牌VINTAGE&REPUBLIC、Trick中国首店和 韩国年轻品牌NERDY，整体选择倾向以运动、潮流为主，紧贴其主力目标客群。

与1F走轻快的餐饮路线不同，2F的餐饮品牌更为精致，不仅有MANNER COFFEE、Tim Hortons等咖啡品牌，还有布歌东京、读酥世家等甜品品牌丰富白领的下午茶选择。

3F：零售业态以回力、西町村屋、吾及她、HI QI美饰、沫芮眼镜等品牌为主，各品牌门店均较小，整体并没有给笔者太多惊喜的感觉。

此外，该楼层还有美容服务品牌Otto Lotus美发 沙龙、标肤术 法国物理学美容等配套的服务品牌，以及索尼指定店、樂之科技智能体验馆等 数码科技( 300079)品牌。

笔者到达时间为工作日下午时间段，该楼层的客流并不多。据商场内楼层品牌店员透露，即使是周末也并未体现较大客流差异。目前，3F仍有近三分之一的店铺处于围挡状态，以零售店铺居多，如另物全球IP好物集合店、潮品挚尚等，后续开店能否为三楼增添人气还有待观察。

4F：体验型业态和餐饮业态分布在楼层两侧，合·瑜伽普拉提、娃娃魔方、克芮斯音乐、新晋舞蹈工作室5 pointz等，为上班族提供了健身娱乐的好去处。

餐饮方面仍以快餐式店铺为主，如阿香米线、COCO壹番屋、马记永兰州牛肉面、合点寿司、胡子大厨等，服务于附近居民的同时，也让5层的办公区近距离体验“楼上办公，楼下生活”。

这两种业态的结合满足了当下上班族希望下班即可健身、下班即可就餐的愿望，因在时间和距离上都具有优势，四楼整体客流即使在工作日也较为可观。

此外，唯一占位较大面积的广州老字号品牌陶陶居，目前仍在围挡中。

附：LaLa station入驻品牌清单

结语

LaLa station上海莲花路属于一个小体量TOD型商场，是“地铁+商业”的又一次新的尝试，在南方商城商圈中，这样立足于快捷、方便购物的小体量商场，对于商全来说也是补充和丰富。

从小体量商场改造的角度来看，受制于体量想要出彩本就颇具挑战。精准客群及商业定位的LaLa station，目前还有一定的围挡，难以完全窥见其实际客流情况及商业氛围，后续市场表现如何，同时三井不动产能否在上海打造一个其他小体量商场可参考借鉴的“模板”，笔者也将持续关注。