“绩优股”光华新城：绝不只“缺货”那么简单

　　“ 当地时间3月18日， 美股下跌， 标普500指数跌逾7%，再次熔断，这也是美股两周内第四次熔断。网络上也有人调侃：“ 特朗普把 美国整疯了，美国把股市整疯了，股市把美联储整疯了，美联储把 巴菲特整疯了！巴菲特：能不能让我多活几年？””

　　调侃归调侃，股市掀起的“风波”让更多人清醒意识到：比起“富贵险中求”，有利的投资方式是求稳，尤其面对类似疫情的特殊情况，更需要足够的现金兜底。这种意识，落位到楼市同样适用，无论地产开发还是购房置业，必须学会选择“绩优股”（有成熟开发价值的版块）和“优质新股”（少投入高成长性的楼盘）。 如果将成都楼市比作大盘，位于城西的光华新城无疑是“绩优股”，有成熟的开发基本面铺底，区域的可进入性、强竞争力和高成长值都得到了市场认同。

　　你需要做的，就是专注并成功锁定住“优质新股”。

　　地价差达8000元/㎡+

　　买卖双方都要重视“可进入性”

　　同比涨216%，土地价值被你忽视没？

　　光华新城的“高光时刻”始于2017年。当年的9月19日，水电投资集团以高达90.57%的溢价率拿下公平街道86亩纯住宅地块，直接将光华新城的地价带入“万元时代”；同一天，柳城街道两宗地也以高溢价成交，楼面单价全部破9字头。

　　（光华新城楼面地价TOP5）

　　水电投资集团的激昂表现，被业界认为是光华新城土地市场转身的分水岭。此之前，这一区域最高地价仅3840元/㎡，刚刚过去的2019年，光华新城成交涉宅土地的平均楼面价为8431元/㎡，同比三年前上涨216%。

　　楼面地价差8000元/㎡+，“接棒”市场外溢

　　从定位来看，光华新城更像是城西一台巨大的发动机：外部源源不断地输入能量，内部价值不断轮转更新。这背后，就两个字：机会。

　　从客观数据来看，根据锐理数据RAP系统统计，2019年以来整个城西区域共成交涉宅地块14宗，有10宗的楼面价跨过13000元/㎡，最高者甚至达到18512元/㎡。其中，作为“城西中坚”的青羊区，光楼面价破15000元/㎡的就达到6宗。 这意味着什么？1、城西的“金字招牌”依然坚挺；2、高企的地价成为房企入局城西的“拦路虎”；3、“面粉价”影响“面包价”，城西的置业门槛水涨船高。 由此我们也发现了光华新城的机会点：该区域的最高楼面价与青羊区的最高楼面价差达到8412元/㎡，对拿地和购房双方来说都具备非常高的“可进入性”。

　　（2019年至今成都成交住宅地块楼面价TOP10，城西占7席）

　　时间差基本为“0”

　　2020年置业最需要“控成本”

　　市场一直把光华新城称作“后花园”，很重要的原因是城西持久以来的“宜居”价值：既有舒适的居住环境，也有先于其它区域的高成熟度和便捷性。如今，随着地铁、公路、配套的顺畅与完善，这里的兑现时间成本基本为“0”。

　　记住，“控成本”恰恰是2020年买卖双方都要尊重的法则。

　　光 华生活带：开发+置业的核心战场

　　2005年，光华大道命名并通车，与南北轴线天府大道共同构成了成都两大城市交通动脉和发展轴线。除了全面提升城西的交通通勤能力，光华大道更大的意义在于打破了大城西与成都城市中心之间的壁垒，光华新城也作为一个重要的转换器出现在人们的视野里。 从地理位置上看，光华新城通过光华大道与成都老牌居住区内光华、外光华一脉相承，它们串联而成的“光华宜居生活带”，不仅是城西一条重要的 房地产开发链，也是购房者置业成都的首选地，更是代表成都高水平开发的重要版图。

　　（光华新城区位示意图，图中所示内容为示意范围与位置，仅供参考）

　　双地铁＆TOD：这里找不到“距离感”

　　除了光华大道、光华8线、凤溪/凤祥大道等几条纵深大道实现区域内联外引外，双地铁更是光华新城折叠通勤时间与城市空间，聚合人口的利器。 2017年4号线二期通车，直接将光华新城与成都市中心的通勤时间缩短至半小时；在建的17号线预计今年底通车，未来还将与双机场连接线19号线衔接。 值得关注的是，2019年位于光华新城与青羊区之间的马厂坝TOD用地完成出让，作为片区级示范站点，马厂坝TOD服务半径为3-5公里。光华新城不仅将成为TOD红利的“受益者”，还将作为区域发展新的“转换器”，盘活区域、消除“距离感”，为商业、商务、出行、居住提供支撑。

　　从商场到商圈：60余个地产项目撑起CBD

　　多年前，光华新城便按照“西向成都核心引擎（西成都CBD）”打造，并邀请了国际知名公司做整体城市与企业项目规划。目前，珠江新城国际购物中心、新光天地、伊藤、家乐福、永辉等组成了巨大的商业矩阵，有着“西成都春熙路”名号的光华商圈也自成格局。此外，成都实验外国语学校、成都七中实验学校、嘉祥外国语学校、光华实验小学、洲际双语幼儿园等教育资源以及成都第五人民医院、华西医院温江院区等医疗资源，都是其宜居生活的核心元素。

　　据锐理君不完全统计，光华新城内大大小小的地产项目超过60个，住+商+育+行+娱已形成闭环，构建出一个成熟的居住生活圈。在区域枢纽与城市封面越来越明晰的背景板面前，品质开发、品质居住正在被激活。

　　住宅供销比0.66

　　新一轮“追涨空间”刚刚起步

　　需要注意的是，虽然土地价值持续引爆，但光华新城很“缺货”。根据锐理数据RAP系统统计，光华新城的商品住宅已连续四年供不应求，2019年虽然新增了2364套供应，但去化了3568套，供销比仅0.66。

　　0.66的供销比背后，光华新城展示着它不得已的倔强：供需矛盾和产品升级的双重诉求突出。

　　? 2018之前，这里一直是刚需产品的天下，如今改善换房需求大量累积；? 城西靠城中心的置业门槛不断提高，光华新城主动与被动成为外溢需求的承接者；? 以医学城、大学城等为代表产学研人口导入，大量的购房需求需要新一轮消化。 这同样给光华新城提出了两个看似矛盾却又统一的命题：1、 成熟区域，供需失衡，土地市场量少价高，后期的住宅产品注定会有追涨空间；

　　2、市场需要找补，刚需和改善诉求叠加，打造高端化产品和品质型居住势在必行 。

　　光华新城迫切需要迈出高端化的新一步

　　梳理发现，光华新城最近一次地块出让是2019年9月——德商拿下两宗纯住宅地块。最新消息显示，这两宗地的案名已出炉，即德商天骄城，或许很快会有新动态曝出。

　　锐理君和更多人怀着同样的好奇心：近两年专攻高端的德商，在光华新城这副牌会怎么打？“天骄系”作为德商非常成熟的产品系，会有哪些创新升级？通过独家连线德商相关人士，我们试图找出众多“为什么”背后的真实答案：

　　1

　　为什么是光华新城？

　　答案其实和德商的拓地标准密切相关。从城西金沙、国宾，到城东塔子山、三圣乡，再到城南麓山、锦江生态带、新川…… 作为本土房企，德商的选择有两个很重要的点：城市发展的核心区域，具备高成熟度与高成长潜力。

　　了解市场的人应该有这样的印象，德商非常注重并擅长“在城市最需要的地方贴标签”——天玺系落子后，三圣乡和迎晖公园被刻上了“高端”标签，金牛公园也从老城西的界面中得以焕新。因此，德商选择在光华新城拿地，从2019年9月的那一场拿地开始就已经“对位”。

　　（德商高端项目已占位成都各个方位）

　　2

　　为什么是天骄系？

　　如今的光华新城，迫切需要抹掉“刚需刚改”的刻板印象，既能迎合市场需求，又能重新站上开发舞台。“专做高端”的德商，将其高端IP天骄系贴在光华新城，时机完全合适。

　　高手过招，一击即中。因为天骄系有两个重要特征：一是标配洋房产品，二是只做高端洋房。德商的思考是，通过国际一线的设计团队、标配高端会所、创新打造成都首个“AI沉浸式互动园林”……用一系列领先市场的操作手法成为区域高端化的固定标准。

　　（德商天骄城效果图，建筑立面采用现代主义风格）

　　当然，具体到天骄城项目，德商不会简单锁定“高端”二字，更多是要打造超标准的人居作品：

　　项目整体占地190亩（住宅用地135亩，并将配建公园绿地与学校），完全可以制造区域大盘。

　　项目被成都实外等三所学校包围，与江安河相距600多米，直线距离一公里多可到珠江广场、碧落湖、光华公园等，资源高度聚集，而资源的活用与再造正是德商的强项；

　　从目前获得的少量信息来看，该项目产品均为1梯2户专梯入户，拥有南北通透的双中庭景观，其中约90%的户型朝南直面中庭景观，阳台最大尺度升级至8.6米……空间尺度、居住视野等很有想象空间；

　　在研判区域市场与调研客群后，德商天骄城户型产品设置在105-160㎡，既能让居住空间与功能妥善“安放”，也能保持产品纯粹性，在区域独树一帜。

　　（德商天骄城效果图）

　　从成都近期的土地和二手房市场走势来看，2020年的成都楼市很大程度会延续“火”的态势，这是成都城市地位、市场容量、购买需求多重因素制导的结果。面对市场的多样性，我们既要找到可靠的区域“绩优股”，又要从控成本的角度出发，合理分配现金流，选择“0差别”的“优质新股”。

　　从这方面来说，光华新城和德商天骄城，都值得重点关注和研究。

　　文|小白龙

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