华润楼面价4465元/㎡斩获十陵298亩地 青白江万达广场落地

　　今日出让的两宗地分别来自龙泉驿与青白江，合计506亩。两宗地起拍价不高，分别为4455元/㎡、3600元/㎡，但均有配建要求。宗地一是产业用地，需配建东安湖体育场，承担第31届世界大学生夏季运动会开闭幕式，宗地二需打造蓉欧特色商业街。

　　拍卖结果

　　华润、万达“分食”

　　一号宗地，位于龙泉驿区十陵街道和平路以东、农平路以南，净用地面积298.2084亩，计算容积率2，起始楼面地价4455元/㎡。最终成都华润置地驿都 房地产有限公司竞得了该宗地，成交楼面地价为4465元/㎡，溢价率为0.2245%。

　　该宗地的成交，标志着龙泉驿区东安湖体育中心的“一场三馆”全部由华润配建与运营。

　　“龙泉驿区的东安湖体育中心占地678亩，由“一场三馆”构成，其中“一场”为4万座综合运动场，“三馆”为1.8万座多功能体育馆、综合小球馆和5千座游泳跳水馆。”

　　“一场”：今日出让的十陵地块，须在净用地外配建东安湖体育场并无偿移交，作为第31届大运会开幕式和闭幕式举办地。“一场”由竞得人在竞得一号宗地（龙泉驿区十陵街道和平路以东、农平路以南地块）后立即开工建设，且在2021年4月底达到相关验收条件，建设费用不低于19.96亿元。（ps:东安湖体育场项目位于龙泉驿区东安湖以北、车城大道以东、成渝高速以南,具体位置以规划用地红线图为准）

　　“三馆”：2018年10月25日，华润包揽皇冠湖（现东安湖）532亩地，需配建主体育馆、多功能训练馆、配建游泳馆、全民健身馆、多功能展馆等大运会设施（详情点击《32亿拿地+27亿配建 华润包揽皇冠湖532亩地》）。“三馆”项目已于2018年10月25日全面开工，将于2021年4月底前完工并启动大运会相关测试。

　　二号宗地，位于青白江区团结中路以北、智慧大道以西，净用地面积207.8563 亩，计算容积率2.5，起始楼面地价3600元/㎡。最终万达地产集团有限公司竞得了该宗地，底价成交楼面地价为3600元/㎡。

　　目前，青白江正处于产业与人才导入的高速发展期，在售楼盘多达30+个。但区域内仅有千盛百货、美程广场、英祥广场等商业综合体，不能满足购物需求，亟需更多的大型商业“补缺”。该宗地成功出让，也标志着青白江万达广场正式官宣落地。

　　“目前，成都已经有9家万达广场，包括早前开业的锦华万达广场、金牛万达广场、青羊万达广场、蜀都万达广场、双流万达广场、武侯万达广场、崇州万达广场、金堂万达广场，以及去年开业的龙泉驿万达广场。”

　　宗地详解

　　龙泉驿十陵地块

　　一号宗地可开发体量约39.76万方，成品住宅建设比例80% 。宗地共分为5个地块，1号地块为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地（可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不小于20%，不大于30%；2号-5号地块为二类住宅用地。

　　配建要求

　　1、须在净用地外配建并无偿移交东安湖体育场。

　　①东安湖体育场规划建设面积约306914.89平方米；

　　②东安湖体育场为4万座甲级体育场，主体育场建筑面积约12万平方米，室外景观坡道建筑面积约3.6万平方米。具备承担第31届世界大学生夏季运动会开闭幕式，以及达到赛后可改造为田径、足球等体育赛事场地的条件，最终以政府批准的方案设计为准；

　　③东安湖体育场应在竞得土地后立即开工建设，且在2021年4月底达到相关验收条件。经区大运办认可完成东安湖体育场主体结构基础实体施工后，才能办理经营性用地的商品房预售许可；

　　④东安湖体育场停车位需结合景观方案合理设置地面停车位1000个；

　　⑤东安湖体育场460亩用地红线内的体育场及总平景观等配套设施的工程建设费用不低于19.96亿元。

　　2、须结合方案在净用地外配建幼儿园一处（3号地块南侧），用地面积6363.72平方米，最小规模不低于12班，并结合交通安全实际配建不少于42个地下停车位（面积不低于1500平方米）；

　　3、须结合方案在净用地外配建小学一处（5号地块东侧），用地面积24899.98平方米，最小规模不低于45班，同步配建不少于75个地下停车位（面积不低于2600平方米）；

　　4、须结合方案在净用地外配建邮票绿地一处（5号地块东侧），用地面积19878.96平方米，其中，须配建居民健身设施1处，开闭所1处，地下停车场1处，车位不低于90个；

　　?此外，根据出让文件，对竞得者有相当“严苛”的要求（如下图所示）。

　　实地探访

　　锐理君实地走访发现，宗地已部分打围，1号地块现场拆迁完成，2、3、4、5号地块为政府收储存量国有用地，现场企业搬迁由龙泉驿政府指定十陵街道负责在2019年12月底前完成，目前正在拆迁中。

　　（宗地部分已平整，部分正在拆迁）

　　交通：宗地西临和平路、北临农平路、南临友谊路，这三条路均已建成通车。距离已经通车的地铁4号线成都大学站约2公里，此外地块西北角就是9号线和12号线交叉的范家院子站，远期规划这个站点会以TOD模式进行开发。

　　教育：宗地须配建幼儿园、小学，周边还有龙泉驿区和平小学、十陵小学、十陵中学等，与成都大学距离约2公里。

　　生态：宗地须配建邮票绿地，距离青龙湖生态湿地公园约3公里。青龙湖生态湿地公园总规划面积约3万亩，目前已建成面积约4700亩，当它完全建成后，将是成都环城生态区内最大的湖泊水库。

　　市场情况

　　在锐理数据4月12日的刊文《十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节？》中，十陵的交通、生态建设取得重大进展，同时在大运会、大运村释放的利好下，十陵版块的革新终于有点眉目了，2019年预计可出让的住宅用地有千亩左右。

　　土地市场方面，十陵版块在2017年开始加大土地供应，中海、中梁、龙湖等品牌房企相继拿地，最高楼面地价达11400元/㎡。2019年3月，十陵已成交一宗68亩的人才公寓用地，由成都市开元房地产开发有限责任公司以8942元/㎡竞得。

　　十陵版块拍卖土地信息一览 （2009年至今 ）

　　住宅市场方面，十陵版块新房供应不多，全部是改善产品。中海御湖世家高层已售罄，单价17560元/㎡（精装） ，叠拼别墅在售约27110元/㎡（清水）；中梁壹号院洋房17416-24815元/㎡（精装）；首开龙湖景粼玖序暂未拿证。链家网显示，近几个月十陵二手房带看量显著上升，但由于区域内二手房房龄较长，4月成交均价11019元/㎡。

　　宗地详解

　　青白江地块

　　二号宗地为住兼商用地，可开发体量约34.64万方，商业占比上限30%。宗地位于青白江智慧产业城版块（老城区），周边配套及生活氛围相对成熟。北临青江中路和青白江区妇幼保健院，西侧为政府南路，东侧为青江南路，南侧为团结中路以及被长流河滨河公园绿地环绕，景观资源有一定优势。目前宗地未实施打围，由竞得人自行打围。

　　配建条件

　　1、竞得人须按照公告的蓉欧特色商业街建设用地方案进行建设；

　　2、竞买人须根据青白江区蓉欧国际化的城市定位，结合宗地区域特点，打造一条以餐饮、休闲为主的蓉欧特色商业街，总体量不低于1.6万平方米；

　　3、公建配套：（1）在地块一内临规划道路配建建筑面积不小于800平方米的社区用房及建筑满级不小于200平方米的开闭所；（2）在地块二内临规划道路配建建筑面积不小于800平方米的社区用房；（3）地块三内临规划道路配建建筑面积不小于800平方米的社区用房。

　　市场情况

　　土地市场：青白江2018年全年住宅用地的平均成交楼面地价为4167元/㎡，在远郊中处于上游水平。3月20日，青白江2019年首宗出让土地，位于凤凰新城版块，成交楼面地价4010元/㎡，溢价率11.39%，竞得者为成都市智汇新城投资发展有限公司。

　　（2018.1-2019.4 青白江区住宅土地出让详情）

　　近两年，青白江出让土地多集中在凤凰新城版块，万科、金科、佳兆业、新城控股、花样年等开发商相继入驻。而今日出让宗地所在的智慧产业城版块则少有土地供应，最近一次土地出让在2018年12月19日，位于青白江区团结中路以北、青江南路以东的228.6亩商住用地，与今日出让地块仅一街之隔，由成都市智汇新城投资发展有限公司以4000元/㎡摘得。

　　tips

　　2019年3月6日，成都市青白江区城市品牌暨土地资源推介会上，重点推介了11宗地块，共计约1081亩，范围主要集中于产业布局完善、配套服务齐全的“一港三城”。其中，成都国际铁路港版块1宗，欧洲产业城版块2宗，智慧产业城版块4宗，凤凰新城版块4宗。

　　住宅市场：2018年青白江区共成交（备案口径）商品住宅6631套，供应14063套，全年商品住宅备案均价为7673元/㎡。2019年1-4月，青白江住宅市场仍然供大于求，但销量呈现上涨的趋势。房价平稳中有小幅度上升，整体均价7708元/㎡。

　　（2019.1-2019.4 青白江住宅供销价走势）

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