在国家政策的助力及供需两端因素驱动下，文旅产业迅速发展。仅2019年5月单月，地方文旅项目签约再现井喷之势。河南、河北、湖北、山东、广东、江西等地相继大批量签约文旅项目，金额近2000亿元，涵盖特色小镇、主题公园、田园综合体、温泉度假区等多种业态，文旅产业面临快速发展机遇。
贵阳恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团斥巨资打造的西南地区以童世界乐园为核心，集游乐、文化、休闲、商业、居住等多重功能于一体的文化旅游胜地。通过对项目所处宏观大势、城市价值、区域价值、板块价值、产品稀缺性和企业品牌影响力等方面进行客观分析，中指研究院认为，该项目顺应行业发展趋势，区位优势明显，产品具有强竞争力，同时背靠品牌房企，行业领军者经验加持，核心价值突出，将成为西南地区具有广泛影响力的文化旅游标杆项目。
一、政策推动，供需两端双轮驱动助力文旅产业快速发展
伴随旅游业的发展壮大，文化旅游以一种新业态在旅游中慢慢孵化，国内文化旅游市场开始受到重视。梳理近年来逐步出台的大量相关支持政策，可以发现文旅产业的政策推动力度逐步加强。文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。从供给端看，目前市场存在结构性供给不平衡及过度依赖资源等问题，而从需求端来看，高品质、文化休闲旅游等更加受欢迎。
因此在国家政策的助力及供需两端因素驱动下，造就文旅产业的迅速发展。仅2019年5月单月，地方文旅项目签约再现井喷之势。河南、河北、湖北、山东、广东、江西等地相继大批量签约文旅项目，金额近2000亿元，涵盖特色小镇、主题公园、田园综合体、温泉度假区等多种业态。文旅市场政策大力支持，消费与投资持续火热，面临快速发展机遇。
二、贵阳作为贵州强吸附力的单核心城市，文旅产业快速发展
1、城市定位：贵州省省会城市，中国西南地区的中心城市
从省内看，贵阳是贵州省省会城市，贵州省强吸附力的单核心城市,位于黔中经济区核心区，是贵阳-安顺都市圈的主要构成之一；从西部区域看，贵阳是中国西南地区的中心城市，也是西南综合交通枢纽之城，区位优越，辐射力强。
图：贵阳城市定位及交通优势
数据来源：贵阳市城乡规划局，《贵阳市城市总体规划（2011—2020年）》（2017年修订）
2、GDP增速实现省会城市六连冠，并稳步增长
贵阳城市经济发展势头迅猛，GDP总量及人均GDP均领跑全省。贵阳近年来GDP稳定增长，2018年达3798.5亿，人均GDP为78449元，GDP总量及人均GDP均领先全省。贵阳GDP增速实现省会城市六连冠。2018年GDP同比增长9.9%，在国内各省会城市中排名，实现省会城市经济增速六连冠。经济质量效益不断提高。成为首批5G应用示范城市，入选“宽带中国”城市, 2018年贵阳大数据企业主营业务收入达到1000亿元，增长22.4%，已经成为中国当之无愧的“数谷”。
图：贵阳2014年以来GDP及增速
资料来源：贵阳统计年鉴及公报
图：2018年各省会城市GDP增速
资料来源：各城市2018年统计公报
3、人口持续导入，对省内其他城市有极强的吸附力
贵阳人口持续导入，对省内其他城市有极强的吸附力。2018年，贵阳市常住人口488.19万人，近五年来平均每年增长超7万人。贵阳市是贵州省的单核城市，对省内其他城市有极强的人口吸附力，贵州省2018年常住人口达到3600万，是贵阳市人口流入的重要保障。年高校毕业生近9万人，为本地经济发展带来助力。
图：贵阳市人口情况
资料来源：贵阳统计年鉴及公报
4、旅游业“井喷式”增长，文旅产业快速发展
优越的环境及气候成为理想的养生旅游和避暑胜地。贵阳位于贵州中部偏北地区，环境绿水青山，山林环绕，是个国家森林城市，森林覆盖率达到44.49%，形成“城中有山、山中有城、林在城中、湖水相伴、绿带环抱”的城市特色；年平均气温15.3℃，夏季平均气温23.2℃左右，“爽爽的贵阳”成为国内著名的避暑旅游休闲城；2018年，贵阳市空气质量优良天数357天，优良天数比率达到97.8%，在169个大气污染防治重点城市中列第12位，城区集中式饮用水源地水质达标率100%，因此素有“国家森林城市”、“中国避暑之都”、 “国家环境保护模范城市”等称号。
2018年，贵阳市旅游业继续保持“井喷式”增长态势。全年共接待游客18846.25万人次，同比增长26.7%，其中接待入境游客18792.19万人次，同比增长26.7%；实现总收入2456.56亿元（超过昆明（2180.08亿元）），比上年增长31.2%。
图：贵阳市2014-2018年旅游总收入及接待游客次数
资料来源：贵阳统计年鉴及公报
在旅游业快速发展的同时，贵阳文旅产业引多家企业进驻，腾飞在即。2017年以来，一批依托贵阳市的怡人气候，丰富的自然资源，以及多样的产业资源而打造的特色文旅项目，如雨后春笋般涌现出来。其中，既包括本土企业打造的多彩贵州城项目，也包括集区域产业优势经政企合作打造的东方科幻谷项目，更有恒大旅游集团打造的贵阳恒大文化旅游城项目。
而贵阳市本身也在积极布局文旅产业。根据贵阳市旅发委公布的《关于2018年现代服务业大招商行动总结》，截至该总结发布时间，2018年贵阳完成精品旅游环线招商项目储备54个，36个项目纳入全省旅游重点招商引资项目库，项目计划总投资862.51亿元，开展旅游招商活动30多次，对接了箱根、华强、中青城投、依文、复星、首旅华龙、秦森、山水盛典等集团公司。
此外，蓬勃发展的大数据产业和大健康全产业链体系将助力文旅产业快速发展。从大数据产业发展看，贵阳在大数据领域拿下了9个：率先建设国家大数据综合试验区；率先举办全球以大数据为主题的博览会；率先提出块数据概念；率先建设大数据产业聚集区；率先成立大数据交易所；率先举办大数据商业大赛；率先获批国家大数据产业试验区；率先成立大数据战略重点实验室。随着大数据等高新信息技术的发展，区域文化旅游产业也将因此受益。目前，中国联通已在贵州完成了“云上贵州·智慧旅游云”平台的顶层设计和搭建工作。大健康领域，贵阳目前已初步建成了“医疗健康云”、“食品安全云”、“大数据慢病管理”、“检测云”、“心电云”、“大数据肿瘤诊疗服务平台”等，大健康全产业链体系产业格局逐步形成。作为文旅产业焦不离孟的健康产业的快速发展，对贵阳区域文旅地产将形成重要的支撑作用。
通过对贵阳城市定位、经济发展、人口导入、产业发展、旅游发展进行分析，论证得出：贵阳作为贵州省省会城市，中国西南地区的中心城市，经济、产业基础好，人口吸附力强，需求旺盛，但经济水平持续升高，长远来看，贵阳长期投资潜力显著；在优越的环境及气候，大数据、大健康产业助力下，贵阳文旅产业快速发展，多家企业进驻，未来潜力巨大。
三、花溪区、贵安新区区域价值凸显
从项目具体区位看，项目选址在贵阳花溪区与新区贵安新区的咽喉地带，横跨花溪区与贵安新区。其中一期项目坐落于花溪区，二期项目位于第八个新区贵安新区。从花溪区与贵安新区区域优势及文旅产业的发展现状及潜力来看，项目区位优势显著，发展潜力可期。
1、花溪区：贵州著名的生态旅游度假区，宜游、宜业、宜居之城
花溪区区位优势明显，交通条件优越。依托于水系、森林、得天独厚气候和生态资源及丰富的旅游资源，花溪区成为贵州著名的生态旅游度假区，是贵阳具有影响力的宜游、宜业、宜居之城。花溪区融真山真水、田园景色、民族风情为一体，素有“高原明珠”的美誉，是以休闲旅游度假、科研教育为主打的双核区域，同时也是全省首批国家全域旅游示范区创建单位，是省会贵阳市“绿肺”，是打造贵阳世界旅游名城的先行区和核心区，致力于打造进的互联网大数据旅游。
除拥有多样的旅游资源外，花溪区也是重要的文化教育核心区域，拥有丰富的科教文化资源，还拥有贵州大学、贵州民族大学，贵阳的大学城（12所高校），以及排名前列的贵州师范大学附属高中等优质教育资源。
图：花溪区部分著名旅游景点
2、贵安新区：打造国际化山水田园生态城市
2.1、贵安新区-发展历程及战略地位：2011年建立，第八个新区
贵安新区自成立以来快速发展，成效显著。2011年10月贵安新区建立，一些基础建设项目先行开工建设；2012年，《贵安新区总体规划方案》正式出台，开发建设各项工作起步迅速；2013年，贵州省人民政府正式上报设立贵安新区；2014年1月6日，国务院印发文件同意设立新区-贵州贵安新区，2014年6月19日，贵州省人民政府正式作出批复，同意《贵安新区总体规划（2013-2030年）》；2015年贵安新区被列为第二批国家新型城镇化综合试点地区；2016年5月，贵州贵安新区成为国务院首批双创“区域示范基地”；2017年，华为、苹果、腾讯、中航发等一批知名企业落户新区，大学城、中心区、产业城等板块城市框架基本形成；2018年，直管区实现地区生产总值138.3亿元，同比增长12.9%，大数据产业规模达376.1亿元，旅游综合收入实现32.8亿元，同比增长26.4%，基本建成贵安综合保税区、花溪大学城、七星湖科技新城等3个服务贸易产业集聚区和10个特色服务贸易基地，区域进入快速发展通道中。
图：贵安新区发展历程
资料来源：中指研究院搜集整理
贵安新区为第八个新区，战略地位突出。贵安新区位于“两横三纵”城市化战略格局包昆通道纵轴南部，北接成渝都市群，南望东盟自由贸易区，处于西南出海大通道的中间位置，是连接大西南与泛珠三角的枢纽区域。作为西部大开发的五大新区之一，第八个新区，贵安新区被国家赋予三大战略定位：西部地区重要的经济增长级；内陆开放型经济新高地；生态文明示范区。主要职能包括高端服务与创新发展试验基地；国家重要的战略新兴产业基地，在大数据、环保材料及特色装备等专业领域谋求国家地位；国家重点科教基地；统筹区域游线、创新旅游方式，成为国际休闲度假和避暑养生基地；国家重要的民族文化发展特色基地。从区域战略地位及发展职能看，区域战略地位突出，前景可期；其中文旅产业是重要职能之一，发展潜力巨大。
图：截至2019年上半年设立的新区
资料来源：中指研究院搜集整理
图：贵安新区战略定位
资料来源：《贵安新区总体规划》
2.2、贵安新区-范围及空间结构：包含贵阳、安顺两市4县，“一核两区”空间结构
贵安新区位于贵州省贵阳市和安顺市结合部，区域范围涉及贵阳、安顺两市所辖4县（市、区）20个乡镇，规划控制面积1795平方公里。构建“一核两区”的空间结构，并细分为12个片区（包括8个城市片区和4个特色群落），其中贵阳恒大文化旅游城占据贵安新区核心地带，在政府大力推动下，贵安管委会、花溪医院、大学城等，产业、人才、资本正加速聚集，项目发展前景可期。
图：贵安新区包含范围
资料来源：贵安新区总体规划
图：贵安新区总体规划
资料来源：贵安新区总体规划
2.3、贵安新区-经济潜力：经济快速发展，大数据引领科技产业快速发展
2018年，贵安新区直管区实现地区生产总值138.3亿，同比增长12.9%，远高于贵阳及水平。其中大数据引领的高科技产业加速发展，2018年大数据产业规模达376.1亿元，同比增长10%，大数据服务业营业收入完成32.4亿元，同比增长188.3%，区域经济快速增长。
2.4、贵安新区-产业优势：大数据为战略重点和核心竞争力，成效显著
自贵安新区设立以来，贵安新区始终把大数据产业作为引领发展的战略重点和核心竞争力来培育。目前，重点打造的以大数据为引领的电子信息产业园已初显成效。中国移动、电信、联通三大运营商、富士康数据中心已建成投入使用，腾讯贵安七星数据中心、华为数据中心、中国科学院上海生命科学研究院贵安新区生物医学大数据中心、贵州射电天文台及FAST数据处理中心等标志性项目正在加快建设，苹果icloud数据中心项目已正式签约。目前，贵安新区数据中心已达10家，服务器装机能力已达17万台，智能手机产量达到1800万支。综合来看，大数据产业发展优势显著。
2.5、贵安新区-交通优势：打造大型综合交通枢纽，畅通发展动脉
贵安新区致力打造大型交通枢纽，“九横十纵”骨架城市路网系统，区域交通潜力显著。从外联交通看，沪昆高铁、贵广高速等快速通道横贯贵安新区全境，使整个西南地区进入贵安新区辐射半径，三通达贵州周边省会，六抵达出海港口；从航空交通看，贵安新区东西两侧分别有龙洞堡国际机场和黄果树支线机场，使贵安新区成为连接东南亚、南亚和长三角、京津冀之间的重要航空枢纽；从贵安新城内部交通路线看，包括沪昆高速、贵黄高速、贵安大道、黔中大道、花安高速横向主干道，贵阳南环高速、金马大道、白马大道、兴安大道、东平路、厦蓉高速纵向主干道，多条公交路线联通贵阳市区；从城市轨道交通看，包括地铁 S1 号线、贵安轻轨快线等，区域交通潜力可期。
聚焦到项目，贵阳恒大文化旅游城拥有非常便利完善的“三纵四横”交通体系。纵向有甲秀南路、花溪大道、花冠路连接市区的贵惠大道；横向有贵阳环线、环城快铁、主干路思雅路、恒大乐园路（在建）、思孟路等。
图：贵安新区外联交通辐射
图：贵安新区交通示意图
资料来源：贵安新区城市总体规划（2011-2020年）（2017年修订）
图：项目周边交通配套图
2.6、贵安新区-文旅优势：具备打造贵州旅游集散中心的突出优势，致力全域旅游
优越的区位优势、人文优势、自然环境优势助推区域旅游产业的快速发展。贵安新区人文生态环境良好，历史文化悠久，气候凉爽宜人，森林覆盖率达42%，自然和人文资源富集，地处的黄金旅游带，拥有风景名胜区（地质公园、森林公园）17处，省级风景名胜区3处；国家重点文物保护单位5处，中国历史文化名镇2处，爱国主义教育示范基地1处，省级文物保护单位8处，省级历史文化名镇1处，使贵安新区具有打造贵州旅游集散中心的突出优势，屯堡文化、原生态文化绚丽多姿，天河潭、万亩樱花园、天龙屯堡等著名景区分布其中，由此具备发展高端文化旅游、休闲旅游等资源优势。
表：贵安新区旅游景点
资料来源：贵安新区官网
图：贵安新区部分旅游景点一览
在先天优势具备的背景下，贵安新区大力发展生态经济，打造全域旅游，促进“旅游+”多产业融合发展，实现旅游业快速发展，文旅产业快速崛起。2018年贵安新区直管区旅游业持续高速增长。接待游客607.6万人次，同比增长25.4%，旅游综合收入实现32.8亿元，同比增长26.4%。高标准规划建设云漫湖国际休闲旅游度假区、安平生态区、华侨城V谷创意园等“万水千山·田园贵安”系列旅游产品，实施“六个万亩”工程发展休闲农业、乡村旅游等新业态，引进恒大文化旅游城项目，填补贵州大型文旅项目的空白，旅游业发展基础不断夯实，文旅产业不断提质升级。大力推广智慧旅游，通过贵安新区智慧旅游轻应用系统平台掌握游客信息，更好地对旅游服务质量监管，为游客提供了引导、提高服务质量。
2.7、贵安新区-房价趋势：房地场市场初步成型，房价增幅显著
贵安新区房地场市场初步成型，房价增幅显著。历经4年的起步发展后，2018年贵安新区伴随贵阳市房价的提升，区域房价增幅显著。截至2018年，贵安新区贵阳区域近五年房价年复合增长率为25.1%，高于贵阳市的18.5%。2019年，新区政府工作报告中首次出现“推动房地产市场加快健康发展”，在新区的赋能下，区域市场潜力显著。
图：2014年-2019年上半年贵阳、贵安新区房价（元/平米）
数据来源：CREIS数据库
注：贵安新区数据包含贵阳市花溪区湖潮乡、石板镇、党武乡、麦坪乡，清镇市红枫湖镇数据，不包含安顺市区域数据
坐拥贵安新区和花溪大学城核心地带的贵阳恒大文化旅游城，依托贵安新区高新技术产业优势，凭借项目本身文化旅游胜地的定位及航母级配套，必将填补贵州大型文旅项目的空白，成为引领贵州文旅大发展，推进区域文旅产业提质升级的重要引擎。
通过对项目所在花溪区和贵安新区定位、经济发展、产业、交通、房地产、文旅产业发展趋势等指标进行分析，论证得出：花溪区具有优越的区位条件、优质的生态资源及丰富的旅游资源、卓越的文化教育资源；贵安新区作为第八个新区，战略地位突出，经济快速发展，大数据为战略重点和核心竞争力产业，致力打造大型交通枢纽，具备打造贵州旅游集散中心的突出优势，房地产快速发展。选址于花溪区与贵安新区咽喉地带的贵阳恒大文化旅游城区位优势显著，区位价值凸显。
四、贵阳恒大文化旅游城：坐拥“三纵四横”立体交通，全方位业态布局，航母级配套，打造文旅胜地
贵阳恒大文化旅游城依托恒大集团在房地产开发领域的持续深耕与领先优势，以及恒大旅游集团在文化旅游方面的不断创新与积累，同时凭借得天独厚的自然生态环境，以及优越的交通条件、完善的配套设施、多样化的产品类型，不仅实现项目全业态布局，满足各类购房群体需求，同时全方位配套打造，更贴切消费者的多样化需求，凸显项目核心价值。
1、项目坐拥“三纵四横”立体交通，畅享“贵阳-花溪”半生活圈
项目处于“贵阳-花溪”半生活圈内，距离贵阳中心城区18公里、龙洞堡国际机场22.8公里、贵阳北站24公里。
项目位于甲秀南路与思雅路交汇处，甲秀南路横穿项目东西，思雅路贯穿项目南北，与周边贵阳环线、环城快铁、花溪大道、花冠路、思孟路等城市快速路形成“三纵四横”的立体交通网络。三纵：甲秀南路、花溪大道、花冠路连接市区的贵惠大道；四横：贵阳环线、环城快铁、思雅路、思孟路。随着2018年12月花冠路正式开通，项目通往至贵阳主城区仅需20多。同时通过贵阳环线、环城快铁、甲秀南路、花溪大道、西二环、绕城高速等多条城市干道可半个快速到达贵阳各大区域。
在轨道交通建设方面，多条地铁线路通往花溪组团，如在建中的地铁3号线南北走向贯穿老城区与花溪组团之间，未来还有地铁S4号线经过花溪区域与3号线换乘。
2、一站式全龄教育、航母级配套，助力产品附加值提升
教育配套：项目花溪大学城，周边汇集了优质丰富的教育资源，除项目自身规划了多所九年制学校、中小学、幼儿园以外，项目周边拥有12所大学、多所由政府打造的中小学及其他知名的私立学校，集中了贵阳最优质的名校资源。项目首期地块紧邻清华中学（省重点中学）及由政府规划建设的贵州师范大学附属中学（省级示范性高中）。
医疗配套：项目紧邻花溪区人民医院及花溪妇幼保健院，其中花溪区人民医院是一所集医疗救护、预防保健、科研教学为一体的三级综合性医院。同时项目各地块还分布有多个社区医院。
此外，恒大旅游集团的拳头产品—— “恒大童世界”也注入其中，为项目打造乐园配套，是最核心、最有特色的版块。恒大童世界是专为2-15岁少年儿童打造的，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，全球的全室内、全天候、全季节的神话童话乐园。汇集国际大师匠心巨作，整个乐园共分为“六大园区”童话神话乐园，建成后预计每年吸引超2000万的国内外游客。
图：恒大童世界效果示意图
同时，贵阳恒大文化旅游城还规划打造了规模宏大、国际、全方位的航母级配套。项目规划国际会议中心、国际会展中心、欧式城堡酒店、缤纷商业广场、万国美食街、民俗文化商业街、民俗文化展示馆、文化娱乐集群、国际电影城等国际顶奢文旅配套。
图：贵阳恒大文化旅游城项目配套效果图
3、产品优势：秉持恒大集团“精品战略”，构建强有力的核心竞争力
贵阳恒大文化旅游城秉持了恒大集团的“精品战略”，凭借丰富的物业类型，多重园林景观资源，打造“高品质、高性价比”的经典产品，项目一经面世便受到热捧。
项目将生态示范区、智慧城市等先进理念融入到项目的规划设计中，将风情园林、亲水湖景、绿色建筑、洋房分户供暖、智能安防、升级版恒大9A装修标准融于住宅产品中，为市场提供前有未有的生态人居生活，打造全球生态居住范本。
此外，在园林景观方面，除了恒大出资打造的大型市政山体公园外，同时在每个住宅地块中规划大面积多功能的主题园林，将项目打造具有较高生态环境优越性的园林美宅。现代欧式园林、围合式中心园林，6重园林多层次景观，恢弘的园林景观、人工内湖、精美的园林雕塑、优美的绿植小品，营造四季不同的景观体验。
4、文旅产业成为大势所趋，项目价值将持续释放
从文旅项目的发展趋势来看，随着近两年国家持续出台鼓励旅游产业发展的政策，文旅产业进入了高速发展阶段。作为恒大旅游集团斥巨资在西南地区打造的以童世界乐园为核心，集游乐、文化、休闲、商业、居住等多重功能于一体的文化旅游胜地，正是恒大旅游集团顺应市场发展趋势，紧抓市场机遇，重磅打造的巨无霸项目，并抢得了市场的先机。
随着项目所在的花溪片区及贵安新区的区域发展规划利好不断，以及区域交通、配套逐步的完善，为项目带来了极大的价值推动，而且随着项目自身的配套设施也在逐步完善，以及恒大童世界的建成，项目的价值将得到持续释放。
综合旅居生活提升带来的大量休闲度假需求，结合项目区域价值、自身优越配套、产品优势，以及恒大旅游集团拳头产品——“恒大童世界”所带来的区域辐射力、影响力，项目辐射客群将包括贵阳新区当地居民、贵阳市区及周边城市客群、西南区域休闲度假人群、国内其他城市投资客等。
中指研究院2019-07-10 15:55:51
