前几天群友发了一个位于五四北融信澜天业主拉横幅的图片，不过从影响力来说并不大。
当然也并非融信的公关能力强，预计是大家对于楼市的话题也不是那么敏感，加上项目已经是二手，热度也比较一般。
这个项目去年二手的表现聊过一次，今天再来聊聊。
01
违建冻结
融信澜天：2017年融信楼面价2.19W拿地，2018年底，725套，备案2.75W开盘，折后2.58W（毛坯）。
靠着楼市余温，项目跑量成功，虽然对比楼面价没有利润，不过依靠所谓的高赠送，能在五四北跑量，已经算是幸免于难。
2021年，在项目交房的时候，就发生一次维权，项目复式的倒板，出现问题，所谓的三房变成一房。
相关搜索：融信澜天，三房变一房。
当时融信还在卖海纳新潮，业主跑去南二环拉横幅，从后来的效果来看，预计有一点作用，后来陆陆续续交房。
随后业主开始交房，部分开始二手挂牌，虽然大部分挂牌2.5-3W，不过依然出现急售的特价房源，87平，199万，中层。
虽然这套价格对比均价下跌很多，不过从当初的挂牌成交周期来看，依然持续了不久。
当时最有记忆的就是询问中介，项目倒板问题，回复：目前项目都在倒，可以倒板。
一年过后，看到项目业主又一次拉出产权冻结的横幅，就知道事情不妙。
查看不动产备案网：
项目5栋住宅，其中冻结产权都基本都集中在复式单元，其中2#是冻结重灾区，冻结百套左右，基本相当于整栋楼全冻结。
从冻结房源来看，87平米复式是主打，也就是当初所谓的三房变一房。
这里回顾一下这个复式倒板的问题所在，在日常的复式房子而言，室内倒板虽然也算违建，不过很少看到被查处的案例。
对于项目而言，争议点也并非在室内倒板，问题关键在于客厅挑高部分+阳台挑高部分，合起来倒板，才能做出一个卧室。
这就出现修改外立面的问题，这种案例，代表特别多，比如被产权冻结：世茂璀璨天城、阳光城檀悦。
这些项目的问题都出现在复式阳台，只做一层，需要业主倒板做赠送，但是又属于改变外立面，从而被叫停，冻结产权。
当然关于违建，也算是个敏感话题。
近期，位于三叉街的滨海首府，当初开发商所谓加价赠送的面积，也被投诉后，被定性违建拆除。
后续的问题就是这些业主跟开发商的纠葛，当然开发商在预售的时候，早已经保障自己的权益，都是通过第三方公司走账签协议。
这种案例，大部分的违建盘，或者额外捆绑的项目，都是如此。
对于融信澜天，有个类似的项目就是五里亭的璀璨天城，不同点在于，璀璨天城是全部产权冻结，而且是开发商统一操作+精装。
对于澜天而言，只有部分复式单元，加上毛坯自己操作，可以说后续发展，大概率就是倒板落空。
02
二手分析
聊完违建来看看二手情况，目前项目成交几套：
2022年9月：87平米，中层，2.45W，总价215W
2023年3月：89平米，中层，2.12W，总价190W
分析：2022年初，项目出现一套特价199W的房源，当初中介对倒板问题，给出的答复是都在弄，可以倒板。
从2022年下旬的成交来看，2.45W，半年后2.12W，下跌3K。
这里面关于房源的差异先不做特别考虑。
仅仅一个猜测：去年下半年，在倒板风声过后，业主集体操作，也给市场传达信心，从而让这个复式单元，通过赠送，看上去也不算太糟糕。
部分业主也在那个时间点，以略低于买入价，配合中介的回复，促进了成交。
2023年，眼见倒板见危，业主只能被迫降价，希望找到接盘侠。
除了成交外，从挂牌来看，有一套挂牌1年的同户型的高层房源，目前总价203W，单价2.28W。
从挂牌时间轴来看，去年8月开始，每次降价2-5W，一年时间从218W，降价到203W，不过依然没有成交。
这套房源的走势，可以说更好的展示了二手市场的残酷。
当初不够干脆的出，如今面临违建冻结的现状，即便降价也难遇买家。
对于这个项目，简单做一下所谓的期房保本计算：
当初折后2.58W，如今成交均价2.2W左右，4年时间利息+办证等支出，基本要3.15W左右才能保本。
如今，对比当初折后均价，下跌4K左右，很明显，对比所谓保本价也没什么特别意义。
从备案网截图一套未网签的房源：2#-1907单元，单价2.96W，总价261W。
看到这个备案价，在对比如今的二手成交，再加上4年时间，可以感受一下。
03
璀璨天城
对于项目的降价，可能很多人会归咎于倒板问题，此时还有一个案例，就是此前因为同样问题，最后成功解决的世茂璀璨天城二期。
项目当初开盘赶上楼市回暖，加上周边棚改红利，配合当时楼面价走向巅峰，项目在一期3.2W清盘后，二期从2018年中开始分批开盘，均价3.5W左右。
前两次开盘，购房者连夜排队，打出的标语：二期首开一小时热销4亿，打破东区备案价纪录，2018年三开三捷，全年销售近45亿。
如今项目在面临违建风波过后，二手开始大面积挂牌，不少房源挂牌3.5-3.9W。
当然如今的楼市，即便项目有所谓的高赠送，这样的挂牌依然没有太多关注，其中出现低于均价的房源。
91平：中层精装，3.18W，总价290W
93平：高层精装，3.09W，总价289W
122平：中层精装，3.03W，总价370W
122平：中层精装，3.23W，总价395W
可以发现在二手市场，远低于均价的房源并不算少，这些房源楼层也全是中高层，并非低层。
此时对比当初开盘排队，劲销XX亿的盛况。
4年半时间，3.55W均价，保本价4.35W，目前二手正常均价3.15W。
很明显，即便所谓的赠送目前看上去“安全”，这个五里亭的项目，依然亏损，而且亏损力度也不算太低。
此时再去比对融信澜天，两个差不多时间开盘的项目，如今的二手对比当初售价：
融信澜天：下跌15%，璀璨天城二期：下跌12%。
两个都依靠倒板赠送的项目，一个冻结，一个暂时安全，一个五四北，一个东区。
下跌差3%，倒板的差异，澜天的价格是否到位了？
04
盘点总结
2018年对于福州楼市来说，算是一个巅峰的结束，当时进场的基本没有几个项目能做到不亏损。
当初除了高价外，不少项目都以所谓倒板赠送做主打，在前两年高压敏感后，很多项目看上去也“顺利”交房渡过。
不过这些房子的所谓赠送，一直以来都是一个定时炸弹，二手交易存在转移风险的可能。
当操盘房企已经躺平，在交房几年没有太大关联后，如果再突发查处，届时要如何解决，有意向的购房者可以思考看看。
综上，高得房率并不代表就值得高单价，这些面积并没有任何保障，一旦遇上查处，不止面积损失，整个房子的布局也深受影响。
面对市场那些主打高赠送，挂着极高单价的二手房源，建议考虑清楚，这可能就是一个雷！