文/乐居财经 严明会
11月22日，天公不作美，小到中雨转中到大雨。
中午10点41分，深圳恒裕柏悦湾推出一张红色的海报：领耀深湾，热势开盘，卖的是36-77平米精奢公寓。广告称之为：小户型天花板作品。
按照1栋公布的销售方案，选房方式为：线下选房，先到先得。此前，有媒体传出，售价预计7.1-7.2万/㎡。
翌日，恒悦柏悦湾官微显示，开盘当日累计卖出576套。
有关恒裕柏悦湾要热销的氛围，开发商早有铺垫。
11月19日，恒裕柏悦湾主动发布了一则《告客户书》，具体为公司收到相关反映，有个别单位和个人通过电话、互联网等方式向市场发布本项目“支付茶水费可提前定房”等不实言论和虚假信息，并假借“内部人士“名义，以“协助其购买本项目房屋”为由，骗取客户高额的“茶水费”。
对此，柏悦湾方面义正言辞，谴责那些恶意诈骗的行为，敬请大家务必保持理性，谨防上当受骗，并表示要保留追究造谣者法律责任的权利。
不论是否有人骗茶水费，但恒裕柏悦湾传递出一个信号：我们是个抢手货。
在生活中，见过许多网红店，黄牛雇人排队，造成假热销的场面。一切全凭演技。恒裕柏悦湾是不是这个套路，不得而知。
但有一点，恒裕柏悦湾非常“实诚”。开盘那天，它一口气公布了全部楼层平面图。
一共六张，分高区和低区：1栋1单元5-21层、1栋1单元23-42层、1栋2单元4-21层、1栋2单元23-42层、1栋3单元和4单元4-22层，1栋3单元和4单元24-47层。
恒裕柏悦湾的宣传物料显示，1单元和2单元为写字楼，3单元和4单元为精装公寓。整个项目容积率11，总建筑面积26万平方米，预售230956.58平方米，预售总套数3356套，得房率67.46%，建筑高度约200米，使用年限40年，从2020年7月算起。
按照开盘预告，此次推出的36-77平米公寓，主要集中在3单元和4单元。这两个单元户型一样，每层24户，22层以下有8部电梯，24层以上保留了4部电梯。在高区部分，原低区的电梯井位置增加了约48平方米的使用面积，让原来两端的4套公寓各增加了12平方米。
将低区之上空出的位置，计入可售面积，是很常规的做法。
在3单元和4单元的平面图上，却发现了一个公开的秘密。可以清晰地看到，南面的第17户和第18户把走廊的空间“占”了，形成了断头路的奇观，大门与端户遥遥相对。此做法让这两套的面积比第16户和第19户各增加了17平方米，令户型达都达到59平方米。
从4楼到47楼，刨除架空层，可售的楼层约40层，每层“多”出约34平方米，3单元和4单元，就“多”出了2720平方米。
但从深圳市房地产信息网上查询，恒裕柏悦湾预售证显示，3单元和4单元的第17户和第18户，确实建筑面积达到了58.76平方米，而隔壁第16户的建筑面积为42.41平方米。1单元和2单元的写字楼也存在类似的情况，一部分南面的走廊，也被“划入”第15户和第16户。
在很多地产操盘手看来，恒裕柏悦湾把部分走廊划入可售面积，比较罕见。“既然预售证显示有这部分面积，那就是合规的。”一位不具姓名的建筑设计师表示。按照消防规定，室内任一点至最近疏散门的消防疏散距离不超过25m。
但他表示，如果自己设计此类公寓，不会采取这种“冒险”的做法，有部分户型的消防疏散距离是最大的极限。一旦出现灾难，住户的消防疏散逃生距离将是最大极限，存在潜在安全隐患。
“合规，但不代表合理。”他进一步解释。这种极限的消防距离，地产商是否提前做到售前不利于因素公示告知，客户是否知晓发生灾害时的潜在消防逃生的不确定性。
拿华润置地去年推出的万象城置地广场举例，它每层26户的体量，与恒裕柏悦湾相当。但华润置地公寓的四面通道，是畅通的，没有断头路。这也是通常采用的比较规范及合理的建筑设计。
在容积率不变的情况下，恒裕柏悦湾的做法，从某种角度来看可以节约开发商的成本。
例如：单层面积增加，层数会减少。目前，恒裕柏悦湾每层建筑面积在870平方米左右，每栋从走廊中“划入”可售面积约1360平米——相当于1.5层的面积。还要一种可能，恒裕柏悦湾属于200米的超高建筑，如果突破200米高度，从抗震要求上，也可能增加成本。
深圳柏悦湾将通道上的面积加入可售面积，是一次公寓领域的设计“创新”。
这个创新者，是深圳的豪宅开发商恒裕集团。
据查，深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司为开发柏悦湾的项目公司，最早成立于2018年1月，注册资本1000万元，由深圳市泰合瑞思投资有限公司和世纪星源分别持股75%和25%。它的董事长由恒裕集团董事长龚海鹏亲任。
泰合瑞思背景深厚，深圳市恒裕华飞投资发展有限公司和深圳市优瑞商贸有限公司分别持股80%和20%。恒裕华飞由恒裕集团和华融资产分别持股51%和49%，也是它们联合投资的唯一公司。
据乐居财经披露，柏悦湾项目最早是世纪星源旗下的旧改项目，联合瑞思集团一起操盘，但经过七年时间，依然没有进展，中间还出现过官司。（详见乐居财经《恒裕柏悦湾十年风云：崔湘秀求援，龚海鹏捆绑华融入局》）
直至2019年，瑞思集团董事长崔湘秀把柏悦湾的大股东让给了恒裕集团。世纪星源的控股股东把持有世纪星源12.47%质押给了龚海鹏的弟弟龚泽民。
2020年1月7日上午，恒裕柏悦湾正式动工。到2022年11月22日开盘，这个项目已经走过了10年。但最早规划的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不见了，变成了公寓和写字楼。
在柏悦湾取得预售证前夕，蓝色空间收到世纪星源的一封催款起诉书，要求立即付款2908万元。按约定，柏悦湾每年是要向世纪星源支付8000万元股息的，直到项目开发完毕。