限购下，40年的公寓能买吗？

长沙限购，让很多有钱的人失去了买房资格，很多朋友在后台问我不限购的公寓能否购买。

提到公寓，相信很多人反应就是：40年产权，商业水电，不能装天然气，一般刚需族是不会将公寓作为置业的首要考虑，而单身汪或者外地来长沙工作的人租房考虑到成本和地段都会选择公寓房。公寓楼之所以出现，很多原因是开发商为了消化土地里商业指标而做的，因为公寓楼能一梯多户，对采光也没有强烈要求，并且能销售，去化商业指标，因此出现很多楼盘路口有公寓楼的产品。

那么公寓是否值得买呢？购买公寓又有什么注意事项呢？

公寓与住宅的五大区别

现在市面上的公寓，一般都是商务公寓和酒店式公寓两种，而公寓和70年产权的住宅有啥区别呢，总结了一下：

1、土地使用年限短

比起住宅，公寓土地使用性质上大多属于商业性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类土地使用年限仅为40年。现阶段根据《物权法》百四十九条规定，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期。而对于商业性质用地没有明确的说法。但如果拆迁，按照城市拆迁补偿管理办法有关规定商业用地拆迁补偿资金高过普通住宅的。商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积是1赔1的。

从长远来看，商业用地续期也能明确坐实，如果你要买公寓，买要拆迁的公寓1赔3还是蛮大利润空间的。

2、高税费转手交易难

一般公寓二手房转手交的税费比住宅要多5%。当然这个都是买家出，但成本高了也制约转手。

3、房贷利率高年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用用地性质的公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。

利息成本要计算到购买物业里面去，还是理性的投资。

4、管理费水电费更贵

公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。长沙住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.58元/立方米（不含二次供水收费），而商业物业用水的收费标准就会达到为4.38元/立方米（不含二次供水收费）；住宅的用电收费标准为0.58元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1.03元/度。另外，商用公寓的物业管理费一般都要比普通住宅高一些。

因此，买公寓这些持有成本还是蛮高的。

5、能入户但没有学位

长沙为扩大城市人口，今年在限购后立刻推出购买商用公寓也能入户的政策。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期潜力将大打折扣。

购买公寓的五大注意事项

虽然公寓有种种弊端，但是在限购下没有买房资格的人来说，买房投资，公寓似乎成为了的选择，那么对于想买公寓的人来说又有什么注意事项呢？

1、注意房屋产权：

按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。明确了产权就明确了土地的使用年限，而且要注意项目的拿地时间，假设已经拿地6年，则以后你可以使用的年限则是40-6=34年。有的楼盘避重就轻，也许拿了10年地，等你入伙后，只剩下30年不到了。

2、考虑属性：

如果是投资买公寓，你一定要算一笔账才能入手，主要考虑你的利息成本，投入资金产生的机会成本，入手后还需投入多少资金，如契税、维修基金、装修等投入，然后再考虑房子用来出租每个月能多少，在考虑租金时，一定要考虑1个月的空档期，因此你无法保证每个月的房子一直有租客。另外尽量选择好的地段，交通方便的楼盘，或者是附近有大量客源的楼盘，这样出租会比较容易。

3、房屋面积的大小要合适：

不宜选择太大的房子，作为单身公寓面积控制也就控制了总价，控制了你投入的成本。而大5到10个平方，投入相差也许10万，但每月租金却多不了多少。

4、考虑转手问题：

公寓作为过渡型产品，永远无法成为长久居住之地，因此，买后，你的房客会每年一换，租金回收成本，一般20年可以回本，另外剩余的年限就作为一个长期，看你怎么考虑，当然你如果想套现，就要考虑转手问题了，因此公寓事实上重点是考虑地段问题。

下一篇文章将会为大家罗列长沙在售公寓分析，为想买公寓的金主提供参考。敬请关注。

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