【好地解读】南京雨花台区南西营村G70地块有何看点？

好地网12月5日消息（研究员 张昕雅）11月21日至29日，南京市公告23宗地块（含溧水区），其中住宅用地11宗、商住用地3宗、商业用地9宗，总出让面积173.7万方，总建面287万方，总起价214亿元。

好地研究院将对其中的14宗涉宅用地进行详细解读，本次带来的是位于雨花台区赛虹桥街道南西营村NO.2017G70地块。

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NO.2017G70地块位于南京市雨花台区赛虹桥街道，属赛虹桥-雨花板块板块。东至凤台南路，南至凤台南路加油站，西至南河，北至兴隆大街。出让地面积3.39万方，建筑面积9.67万方，容积率：2.85，挂牌出让起始价为17.3亿，起始楼面价17885元/㎡，现房销售起始价23.4亿元，现房销售楼面价24191元/㎡，最高限价26亿，最高楼面价26879元/㎡。

地块出让指标

地块区位图

NO.2017G70地块红线图

地块相关要求：

（1）地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，100%实行全装修和成品交付。

（2）B地块须配建一所6班幼儿园，由雨花台区政府出资并建设，与A地块同步规划，同步建设，同步验收，建成后移交给雨花台区教育局

（3）A地块应配建不低于25平方米的邮政服务场所；A地块应按每百户30平方米配套建设社区居家养老用房。

地块点评：

1.区位：南京老城区，紧邻河西板块，属稀缺优质地块。

地块位于雨花台区北部，属于南京老城区，配套齐全成熟，交通便利，且与河西板块仅相隔南河，区位优势明显，是老城区稀缺的优质地块。

2. 交通：周边建成2条地铁线、规划1条地铁线，高速途经该地块周边。

地块周边路网较为成熟，地块距南京地铁1号线、10号线换乘站安德门站1.2km；距离7号线（规划）东青石站900m，交通较为便利。地块沿机场连接线（宁宣高速）向南行车36km/35分钟可抵达禄口国机场；沿内环南线（应天大街高架）向西19km/36分钟可抵达浦口板块，向东28.6km/40分钟可抵达仙林板块；地块沿凤台南路向北11.2km/20分钟可抵达鼓楼。

3. 规划：雨花台风景区所在地、南京南部旧城改造宜居街区。

区域内规划城市建设用地主要以居住、公共服务与商业设施为主。将对现状工业仓储用地整体进行功能置换，优先补足公共服务设施配套；同时通过路网的贯通与绿化空间的挖掘释放，使得道路交通设施与绿地进一步得到提升。区域内未来将3个城市居住片区，1个城市公园片区，规划人口规模约9万人。

4. 配套：地块周边配套情况齐全，总体资质良好。

地块属于老城区，周围配套齐全，周边楼盘小学校区为雨花台区实验小学1.3km；初中校区为南京市共青团路中学，距离1.7km；周边有多所小学，教育资源质量较优，初中教育资源一般。商业资源两公里范围内有虹悦城，距离奥体中心2.5公里左右有中央商场等大型商业综合体，商业氛围较好。医疗在区域内相对较好，距南京市第一医院（南院）1.9km（三甲）；距南京市雨花医院1.3km（二甲）。

5. 产业：地块南邻中国软件谷（雨花台），产业支撑有力。

中国软件谷是中国第一软件产业基地，中国最大的通讯软件产业研发基地，国家重要的软件产业和信息产业中心，是中国首个千亿级软件产业基地，汇聚了IBM中国软件授权培训中心、戴尔、润和软件、三胞集团、中兴通讯、华为科技、东软研发、软通动力、文思创新、泰晟科技、水利部南京水利水文自动化研究所等国内外知名软件企业。2016年，中国（南京）软件谷软件和信息服务业收入达1900亿元，年均增长近30%，约占南京市的40.1%、江苏省的22.8%。

6.土地市场：地块周围2014年以来共推地5宗涉宅用地

2014年以来地块周边区域推涉宅用地5宗，总建面74.07万方。最近出让的是2017年2月14日招商竞得的NO.2016G98地块，成交楼面价为28007元/㎡，溢价率为67.24%，位于秦虹单元；成交价最高的一宗是由上海建工2016年1月29日竞得的NO.2015G68，楼面价42561元/㎡，溢价率139.56%，位于河西板块。

地块周边土地市场

7.新房市场：周边在售楼盘较少，存在开盘即售罄的房源紧俏市场

地块所在赛虹桥-雨花板块无在售项目，周边板块在售楼盘1个、待售项目2个。在售为河西板块的金隅紫金府，总存量不多约0.54万方，最近一次开盘为2016年8月，当时售价精装高层46400元/㎡，目前河西板块限价为精装45000元/㎡。待售项目为秦虹板块的招商越城天地，总建筑面积35万方（含商业），以及河西板块的上海建工NO.2015G68项目，总建面15.2万方。

地块所在板块与相邻的河西板块住宅价格梯度较大，当前河西板块限价精装45000元/㎡，由于赛虹桥-雨花板块当前无在售项目，最近在售项目为禹洲吉庆里，其2017年2月售价精装35000元/㎡左右，因此梯度价格相差约在10000元/㎡左右。

地块周边二手房项目较多，地块周边年代较近、品质感较佳的住宅项目价位在34000-38000元/平方米左右；年代较远、品质感较差的住宅项目价位在28000-30000元/平方米。

地板板块处于旧城改造阶段，目前板块内用地比较混杂，居住氛围有待改善。地块东侧有高架经过，易影响升值空间和生活质量。