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2022年度记忆⑤|三圣乡&白鹭湾高端成势

地产全说2023-01-05 18:01:11来自北京市

岁末年初之际，地产全说推出[年度记忆]系列文章，带大家回顾成都2022年令人难忘的楼市大事件。

上一期，小全全带大家回顾了2022年的那些豪宅“日光”盘，今天我们就来看成都2022年全面起势的高端置业板块。

2022锦江区新房市场关键词：“豪”

在成都的新房住宅市场，2022年哪里的房子单价最贵？哪里的房子总价门槛最高？来源于中原地产的一组数据，让我们看到了2022年锦江区新房住宅在价格上的“豪”。

△2022年成都新房住宅销售均价/套均总价排行TOP10，图源中原地产，数据统计时间截至2022年11月30日

此外，从2022年各区新房住宅套均面积来看，锦江区同样居于全城之首，达到了约188.9㎡。对比TOP10区域，锦江区新房住宅套均面积高出了其他区域近35-60㎡，足见锦江区楼盘在产品尺度上的“豪”。

△2022年成都新房住宅套均面积排行TOP10，图源中原地产，数据统计时间截至2022年11月30日

那么，2022年到底是哪些新房项目支撑起了锦江区的高门槛呢？

从供应端来看，锦江区2022年共13个项目有住宅供应，合计供应住宅3565套。其中，三圣乡与白鹭湾两个板块即有8个项目，剔除供定向销售项目的房源后，合计供应1445套，占锦江区整体供应量约55%。

可以说，三圣乡与白鹭湾撑起了锦江区2022年新房住宅市场的大半边天。相较于2021年火爆全城的建发央玺在塔子山板块“一枝独秀”，2022年白鹭湾与三圣乡两个板块内的新房住宅项目，则以联合之势让区域成为市场的供应主力，一跃成为成都的高端置业板块。

三圣乡-白鹭湾高端市场热度不断，住宅开盘频现“日光”

自德商在三圣乡打造项目德商锦江天玺后，三圣乡就开启了向高端板块的转型。于2021年四季度首度开盘入市的华发统建锦江统建，再次为三圣乡的“高端”正名。

2022年，华发统建锦江大院两度推盘，延续着三圣乡在高端市场的热度。项目包括章华、崇德两个组团，产品户型面积约201-507㎡。其中，章华组团占地约56亩，主力产品为6F叠拼及少量合院；崇德组团占地约54亩，主力产品为6F叠拼。（更多项目详情可见 “尺度”即豪宅的核心价值）

△华发统建锦江大院样板间实景图

今年5月，锦江大院章华组团推出85套叠拼及合院房源，总价约611-1694万元/套，开盘当日认购率约99%；11月，锦江大院崇德组团推出125套叠拼房源，总价约562-994万元/套，开盘当日认购率约95%。

项目开盘几近“日光”的背后，除了三圣乡区域配套逐步完善及项目自身的产品力之外，也少不了官方为区域改善的定调铺路。在2021年4月、12月，三圣乡区域土地就曾两度调规，尤其是环城生态区区域，不仅明确限定了住宅用地的容积率，还明确了建筑高度。（详见三圣乡超1000亩土地调规，临环城生态带土地已明确限高）

白鹭湾板块则是在2022年全面起势，一登场便火爆了“高端”市场。

区域内首个入市的项目是绿城凤栖鹭鸣。项目产品包括高层和中式合院，户型建面约124-503㎡。项目于2021年年末首开入市，2022年4月推出了174套房源，总价358-1612万元/套，开盘当日认购率达100%。

△绿城凤栖鹭鸣效果图

下半年，区域高端住宅供应大幕全面拉开。

作为白鹭湾F4之一，锦江金茂府率先入市。项目打造6F洋房产品，主力户型建面约165-586㎡。8月初首次开盘，推出136套165-255㎡房源，总价约480-1800万元/套，开盘认购率达100%；此后到12月底，再先后5次取证，已完成4次开盘，均是开盘即售罄。

△锦江金茂府示范区实景

与锦江金茂府几乎同期入市的还有F4成员建发·天府养云。建发·天府养云主打禅境中式，产品包括12栋6F叠拼和3栋叠拼，主力户型建面约143-337㎡。项目于8月底推出252套洋房，总价约397-834万，开盘当日认购率达81%；12月底取得了二批次房源预售，24套叠拼总价门槛约702万。

△建发天府养云示范区实景

作为泛白鹭湾板块2022年最后一个亮相入市的项目，华润置地打造的锦江悦府于今年7月拿地、12月即入市开盘，从市场去化来看，终究不负华润置地“悦府”系的高端产品力。项目产品包括5-10F洋房及17F小高层，户型建面约120-175㎡。12月中旬，项目首批次290套房源取证，总价约317-632万元/套，开盘当日认购率87%。（项目详情见锦江悦府首战10亿背后：金融城东的“关键先生”）

△华润置地锦江悦府效果图

可以看到，2022年三圣乡-白鹭湾板块的高端住宅项目一个接一个，但就没有一个卖得差的。作为锦江区快速崛起的高端置业板块，这两大板块无疑扛起了捍卫锦江区“主城”地位的大旗。

土地供应不断，2023年待入市项目“高端”看点足

细数2022年三圣乡-白鹭湾板块入市销售的新房住宅项目，除了华润置地的锦江悦府，几乎都是2021年及之前的拿地项目。实际上，除了住宅供应端的放量之外，2022年这两个板块的土地供应也未断档。

数据统计显示，白鹭湾2022年共成交3宗住宅用地（包括1宗人才公寓用地），三圣乡也成交了2宗住宅用地。

值得一提的是，三圣乡的2宗土地所限定的住宅清水均价均在33000元/㎡及以上，成功跻身2022年成都成交土地清水限价TOP5。而这也进一步奠定了地块项目及区域的“高端”因子。

△2022年成都成交宅地清水限价排行TOP10，图源中原地产，

其中，华发＆锦江统建拿下的三圣乡109亩地块，已引入了华润置地共同开发，案名为“锦江上院”。项目定位重奢豪宅，产品包括高层、小高层和叠拼。据悉锦江上院叠拼立面堪比凤起朝鸣，成本超过1000元/㎡。项目目前城市展厅已开放，预计首批次将推出建面约169-224㎡户型产品。

而华发&锦江统建32亩地块目前还无新的进展，但2023年入市的可能性较大。

除2022年成交地块项目外，三圣乡-白鹭湾还有三大全新项目，包括锦江赋、中交统建·锦江九章及深投控32亩地块，预计将在2023年陆续入市，持续为区域增添火力值。

其中，锦江赋位于三圣乡，毗邻项目华发统建锦江大院的崇德组团。项目占地约109亩，对外销售住宅包括10栋高层、12栋合院，产品户型建面约143-548㎡。据悉，合院独门独院，预计总价千万级。

△锦江赋效果图

中交统建·锦江九章、深投控32亩地块均为白鹭湾F4成员。中交统建·锦江九章项目由锦江统建拿地，后引入中交联合开发，住宅规划产品为13栋6F叠拼，户型建面约190-280㎡，预计总价门槛约600万起。据悉，目前项目城市展厅已开放。深投控32亩地块则是目前白鹭湾F4中进度最为缓慢的项目，除工程规划显示规划9栋6F住宅产品外，暂无更新的产品信息释放。

△中交统建·锦江九章效果图

总的来看，随着锦江区三圣乡、白鹭湾-林家坝TOD片区土地调规，区域土地供应大幕逐渐拉开。凭着锦江区、3.5环、毗邻金融城等区位优势，沿着锦江大道不仅将是锦江区策划打造的锦江科创大道“一道九园”的九大产业园区，还将是巨幅生态资源串联起的高端居住区。而三圣乡-白鹭湾板块内，2022年逆势热销的高端住宅项目，已足以说明市场对区域的无限看好。

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